SPESE CONDOMINIALI - Balconi
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28/02/2018
Ripartizione spese dei balconi aggettanti

L'elaborazione giurisprudenziale in tema di balconi aggettanti può essere riassunta nella seguente frase estratta dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 30071/2017: "Per orientamento consolidato di questa Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624). L'accertamento del giudice del merito che il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio (...) costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso".

I giudici di legittimità affermano pertanto quanto segue:

  • il balcone aggettante non è una parte comune, quanto piuttosto parte privata dell'appartamento cui serve. Ciò significa che la pavimentazione e la soletta del balcone potranno essere oggetto di intervento solo previa autorizzazione da parte del singolo proprietario; le relative spese, di conseguenza, saranno a carico del singolo condomino.
  • Ogni altra parte del balcone (ad esempio: sottobalcone, frontalini, parapetti, ringhiere) deve essere analizzata sotto diversi profili: (a) se procedo al rifacimento integrale o di buona parte della struttura del singolo elemento, la relativa scelta/costo ricade a carico del singolo; (b) se si procede al rifacimento del solo rivestimento (ad esempio il rivestimento dei parapetti/ringhiere) e tale rivestimento risulta privo di finalità decorative, la relativa scelta/costo ricade a carico del singolo; (c) se si procede al rifacimento del solo rivestimento di un elemento che svolge una prevalente funzione estetica (al pari degli elementi decorativi ed ornamentali della facciata), allora si tratta di bene comune ed il relativo costo ricade a carico di tutti in funzione dei millesimi generali.
  • La valutazione circa la prevalenza o meno della funzione estetica del bene è rimessa al giudice di merito (che potrà eventualmente avvalersi anche di un consulente tecnico) e non può essere sindacata in sede di legittimità.

Si riportano qui di seguito alcune pronunce di merito e di legittimità emesse nel corso del 2017 ed inerenti il tema oggetto del presente articolo:

  • Sentenza n. 20887/2017 del Tribunale di Roma: "Va premesso che i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata (...). Nel caso di specie, muovendo dalla visione delle rappresentazioni fotografiche prodotte in atti, non può di certo ritenersi che i balconi insistenti sulla facciata dello stabile del condominio convenuto assolvano a funzione alcuna incidente, in senso positivo, sul decoro e/o sull'assetto architettonico dello stabile. Si può infatti osservare, senza dover ricorrere alla valutazione tecnica di un esperto, che l'edificio ha caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi, privi di qualsiasi fregio o decorazione e neppure omogenei nell'aspetto, sembrano inserirsi nella facciata in modo caotico e disorganico. Si nota altresì che non vi è alcuna continuità lineare tra le fasce marcapiano (inesistenti) e frontalini, che - se sussistente - potrebbe far supporre una volontà progettuale di rendere in un insieme unitario i ritmi scanditi dai balconi con gli altri elementi orizzontali della facciata e di non considerare, quindi, i balconi stessi come entità autonome ed isolate dal contesto architettonico della facciata. Le spese relative agli interventi sui balconi, dunque, devono fa carico ai proprietari degli stessi e non essere attributi ai condomini secondo le tabelle millesimali (...)".
  • Sentenza della Cassazione n. 6652/2017: "Deve inoltre ritenersi che, poichè l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono".
  • Sentenza del Tribunale di Roma n. 22496/2017: "La funzione estetica dei frontalini dei balconi e della parte inferiore degli stessi può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica o che si trova in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari (cfr. Cass, 17 luglio 1999, n. 7603). Anzi, più di recente, si è stabilito che, ai fini della affermazione della natura condominiale dei cc.dd. "frontalini", è sufficiente che essi adempiano prevalentamente la funzione ornamentale dell'intero edificio, senza che sia necessario che rivestano un particolare pregio estetico (cfr. Cass., 20 dicembre 2013, n. 28571)".
  • Sentenza del Tribunale di Roma n. 20388/2017: "Quanto ai sottobalconi, l'indicazione che si trae dalla giurisprudenza di cassazione è che essi sono parte integrante dei balconi e la loro manutenzione rientra, dunque, fra gli obblighi del proprietario dell'appartamento a cui il balcone (aggettante, come detto, e non incassato) inerisce, salvo che presentino aspetti che concretizzino una funzione ornamentale per l'intero edificio, ossia rivestimenti ed elementi decorativi che "si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (cfr. Cass. n. 10209/2015). Nel caso di specie i balconi risultano allineati verticalmente e il loro intradosso costituisce mera copertura dei balconi sottostanti, non incidendo sull'aspetto estetico della palazzina. La manutenzione dei sottobalconi della signora XXX spetta, pertanto, a quest'ultima".

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