Risoluzione del contratto d’appalto e corresponsione delle spese condominiali

La sentenza della Corte di Cassazione n. 2049 del 29.01.2013 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione (Sezione II, presidente dott. Triola Roberto Michele, relatore dott. Pasquale D’Ascola) è l’ultimo passaggio di un’opposizione a decreto ingiuntivo promossa avanti il tribunale di Tivoli. La condomina opponente eccepiva in giudizio l’avvenuta risoluzione del contratto d’appalto, intercorso con un’impresa edile, da cui nasceva il suo debito nei confronti del condominio. Conseguenza di tale risoluzione sarebbe stata, oltre all’estinzione dell’obbligo fra il condominio e l’impresa, anche l’estinzione del debito della condomina. Gli ermellini hanno confermato le sentenze di merito le quali avevano rigettato l’opposizione proposta confermando così il decreto ingiuntivo azionato.

La Corte osserva che “La delibera di spesa adottata dal condominio e divenuta inoppugnabile fa sorgere l’obbligo del condomino di pagare al condominio la somma dovuta. Obbligazione del condomino verso il condominio e vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi fornitori o creditori sono indipendenti. Il condominio non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest’ultimo”.

Eventuali crediti a favore del condomino – derivanti da mancate spese o dalla risoluzione di contratti stipulati in precedenza – saranno oggetto di quantificazione e restituzione con il bilancio consuntivo di fine anno; risulta pertanto corretto il decreto azionato dal condominio che si è basato sulle decisioni assunte in sede assembleare e sulle conseguenti ripartizioni, approvate e non impugnate.

Tali principi non mutano con la riforma del condominio. E’ però importante ricordare il nuovo testo dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. secondo il quale l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. La dottrina è divisa sul punto e sostiene due differenti tesi:

–            il fondo straordinario deve essere interamente versato primo di poter iniziare i lavori;

–            il fondo straordinario deve essere istituito solo da un punto di vista contabile in modo che la gestione sia separata rispetto a quella ordinaria.

A mio avviso la seconda tesi è quella più razionale e più aderente alla ratio della riforma; da una parte garantisce più chiarezza contabile a favore dei creditori, dall’altra evidenziamo che pensare diversamente significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino.

Avv. Matteo Peroni

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