Servitù e supercondominio

Può accadere che i beni destinati all’uso comune non siano in comproprietà, ma siano caratterizzati, ad esempio, da diritti di servitù reciproci fra i vari fabbricati; pensiamo ad esempio alle seguenti fattispecie: (a) guardiola di proprietà del condominio A, che serve anche il condominio B; (b) complesso di 8 edifici verticali che godono reciprocamente del diritto di passaggio sulle strade e sui marciapiedi posti ognuno all’interno delle rispettive proprietà.

È possibile applicare la disciplina del condominio in tali situazioni?

Il Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 3806/2014, ha affermato quanto segue: “Ora sulla scorta delle statuizioni sopra indicate si ravvisa che la presenza di servizi comuni possa configurare un supercondominio. Da una semplice visione del verbale assembleare appare evidente che si tratta di servizi resi ai singoli condomini appartenenti al comparto: infatti si tratta di voci come manutenzioni ed illuminazioni, manutenzione del verde, consumi acqua, gestione sotto centrali etc. non si può dunque non vedere come attenendo appunto a servizi si sia in presenza di un supercondominio. Rammentando i principi che vedono l’applicazione delle norme in materia di condominio anche laddove si sia in presenza di servizi comuni e non parti comuni, sussistendo fra essi rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme del condominio”.

Già alcune pronunce della Corte di Cassazione avevano sostenuto che le cose destinate all’esercizio dei servizi comuni possono essere collocate in una parte dell’edificio di proprietà di uno solo o di alcuni condomini. In questo caso il diritto a partecipare alla comunione del servizio non deriva dalla comunione di proprietà, ma dall’assetto conferito per titolo all’esercizio del servizio (per esempio, la servitù). La tesi di cui sopra viene rafforzata anche in virtù della nuova formulazione dell’art. 1117 c.c. ove si afferma che sono di proprietà comune, da una parte, tutte le opere necessarie all’uso comune, dall’altra, “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune”.

A tal proposito, si richiamano le seguenti pronunce della Suprema Corte:

  • Cassazione Civile, rel. Presidente Corona, sentenza n. 7286/1996: “il titolo può disporre diversamente, in quanto le cose destinate all’esercizio dei servizi comuni possono essere collocate in una parte dell’edificio di proprietà di uno solo, o di alcuni condomini. In questo caso, il diritto a partecipare alla comunione del servizio non deriva dalla comunione di proprietà, ma dall’assetto conferito per titolo all’esercizio del servizio (per esempio, la servitù)”.
  • Cassazione Civile, sentenza n. 19799/2014 e n. 19800/2014: “ai fini della configurabilità del supercondominio, non è indispensabile l’esistenza di beni comuni, essendo invece sufficiente l’esistenza di servizi comuni a più edifici”.

In tema di contribuzione conseguente ad un diritto di servitù, la sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 6653 del 15.03.2017 ha affermato il seguente principio: “Agli effetti dell’art. 1069 c.c., comma 3, allorché il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che da quello del fondo servente in proporzione dei rispettivi vantaggi“.

Tale pronuncia non affronta direttamente il problema dell’applicabilità o meno della normativa condominiale, ma ritengo che quanto affermato non si scontri con i principi già esposti; si richiama, a titolo esemplificativo, la pronuncia del Tribunale di Massa del 05.12.2016 la quale, pur se in un caso differente, afferma quanto segue: “Non sarà inutile rilevare che, anche ove per ipotesi si fosse voluto riconoscere l’esistenza di servitù a favore della attrice, non muterebbero le conseguenze concrete in ordine alla imputazione delle spese, circostanza comunque dirimente in ordine alla legittimità delle delibere impugnate: a mente dell’art. 1069 III comma cod.civ. ove le opere giovino anche al fondo servente costui deve partecipare alle spese (App.-Genova 5.1.2011) ed è plausibile che nel caso peculiare la modalità dei rispettivi contributi debba e possa essere modulata sul disposto dell’art. 1124 cod.civ.”.

Pur comprendendo che la tesi affermata dal Tribunale di Brescia possa suscitare perplessità, la ritengo comunque sostenibile; è in ogni caso opportuno effettuare una specifica valutazione di ogni singola fattispecie.

Sul punto, si richiamano due ulteriori pronunce di merito:

  • Tribunale di Napoli, sentenza n. 5202/2016: “Quanto poi alle spese postali per l’invio degli avvisi e delle comunicazioni di cancelleria e per fotocopie appare fondata la deduzione secondo cui tali spese devono ricadere su tutti i supercondomini, e quindi, nel caso di specie, secondo quanto sopra precisato, anche dei condomini del palazzo azzurro” (si precisa che il fabbricato denominato palazzo azzurro gode esclusivamente di una servitù di passaggio e del diritto di usufruire della strada di accesso comune ad altri quattro fabbricati);
  • Tribunale di Napoli, sentenza n. 5319/2016: “Invero, di recente la Suprema Corte (19799/2014) ha chiarito che il supercondominio si forma anche in assenza di beni comuni ma ipso facto per la presenza di soli servizi comuni”.

Sentenza del Tribunale di Brescia n. 3806 del 2014

Sentenza della Cassazione Civile n. 6653 del 2017

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