Tabelle millesimali in condominio (parte 1 di 3)

Le tabelle millesimali, spesso fonte di accessi contrasti fra i condomini, costituiscono i “parametri regolatori” della vita condominiale. Sono composte da una serie di cifre rapportate a 1000 le quali devono rappresentare il valore proporzionale di ogni unità rispetto all’intero edificio. Le tabelle sono una “fotografia” dello stato di fatto dell’immobile ed influenzano quasi tutti gli eventi della vita condominiale: servono sia per calcolare le maggioranze millesimali (ex art. 1136 c.c.), sia per ripartire le spese (ex art.li 1123 c.c. e segg.); possono essere più d’una in quanto ciascuna deve adempiere alle funzioni di cui sopra quale diretta conseguenza degli articoli di riferimento: 1123, 1124, 1125 e 1136 c.c..

La redazione delle tabelle millesimali – ossia la trasposizione in valori numerici dei rapporti di valore tra ogni unità immobiliare e l’intero edificio – consiste in una vera e propria indagine di tipo tecnico. L’attuale panorama legislativo non stabilisce quali siano i criteri matematici per il calcolo, ma fornisce solo alcune indicazioni lasciando così spazio alla discrezionalità dei soggetti chiamati a svolgere l’elaborato di cui sopra; ciò significa che tecnici diversi potrebbero stendere tabelle differenti a fronte del medesimo fabbricato. Tali margini di discrezionalità, ovviamente, non incidono sugli aspetti oggettivi (superficie, altezza), ma su quelli soggettivi (coefficienti correttivi).

Al fine di agevolare la gestione dell’assemblea cercherò di individuare alcune soluzioni pratiche riferite alle varie fattispecie che potrebbero porsi di fronte all’amministratore.

 

Mancanza di tabelle millesimali

Nel caso in cui il condominio sia privo di tabelle millesimali, è possibile assumere delle delibere valide applicando, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie (Cass. Civile n. 11523/2011; 24670/06; 8505/05) che prendano quale riferimento le superfici, i vani, le rendite catastali ecc…

In sede di delibera si dovrà dare atto che le spese in approvazione vengono ripartite “a titolo di acconto e salvo conguaglio in base ai valori definitivi che risulteranno dalle redigende tabelle millesimali”. Ritengo necessario segnalare la sentenza n. 1439/2014 della Suprema Corte di Cassazione nella quale vengono richiamati (e condivisi) i principi delle sentenze già citate, ma nonostante questo si afferma che le delibere assunte con tabelle millesimali provvisorie sono annullabili. Spero che tale pronuncia resti un “incidente di percorso isolato”.

 

Approvazione ex novo delle tabelle millesimali

Sulla base delle tabelle millesimali “provvisorie”, l’assemblea potrà incaricare un tecnico di redigere le nuove tabelle millesimali da approvare poi con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c..

Il nuovo testo dell’art. 68 disp. att. c.c. non precisa se per l’approvazione ex novo delle tabelle sia necessaria l’unanimità dei consensi o piuttosto sia sufficiente una maggioranza qualificata. A mio avviso la L. 220/2012 non ha portato grandi stravolgimenti sul punto; dovranno essere pertanto considerati validi gli insegnamenti espressi dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 18477/2010, poi confermati dalla giurisprudenza successiva. Si cita, a titolo esemplificativo, la sentenza della Cassazione Civile n. 9232/2014: “In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma c.c. (Sez. Un. 9 agosto 2010, n. 18477)”.

Ritengo pertanto possibile approvare, qualora siano assenti, le tabelle millesimali con la maggioranza ex art. 1136 comma 2 c.c. (almeno metà dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

 

Mancato inserimento di un proprietario all’interno delle tabelle millesimali

Chiunque sia proprietario di un’unità immobiliare facente parte del condominio, deve essere considerato condomino ed ha quindi diritto di voto; il diritto di voto non può essere escluso nell’ipotesi in cui la proprietà del soggetto interessato non sia inserita all’interno delle tabelle millesimali: tali tabelle hanno carattere meramente ricognitivo e non attributivo. Il proprietario non inserito nelle tabelle millesimali dovrà quindi essere convocato e gli dovrà essere concesso il diritto di voto; la caratura millesimale potrà, a mio avviso, essere stabilita in via provvisoria (si veda quanto già detto nei casi di assenza delle tabelle millesimali)

La pronuncia della Corte di Cassazione Civile n. 4844/2017 afferma quanto segue:

Per quanto ancora interessa, secondo la Corte territoriale doveva ritenersi valida la partecipazione all’assemblea e alla successiva votazione da parte del sig. P.P., proprietario di una unità immobiliare anche se non inclusa nelle tabelle millesimali e per giungere a tale soluzione la Corte di merito ha rilevato che per assumere la qualità di condomino è sufficiente essere comproprietario di unità immobiliare del fabbricato e, quindi, di parti comuni; ha quindi reputato irrilevanti le tabelle millesimali e l’inclusione dell’unità nelle medesime, in considerazione del loro carattere meramente ricognitivo e non attributivo”.

Sentenza della Cassazione Civile n. 4844 del 2017

Tabelle millesimali in condominio (Parte 2 di 3)

 

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