Tabelle millesimali in condominio (Parte 2 di 3)

Tabelle millesimali in condominio (Parte 1 di 3)

Modifica delle tabelle millesimali già esistenti

Al di là della “prima approvazione”, può emergere la volontà da parte di uno o più condomini di voler verificare – per i motivi più diversi – le tabelle millesimali esistenti. In tale situazione, ritengo opportuno consigliare quanto segue:

  • se un condomino “assilla” l’amministratore con richieste inerenti la tabella millesimale non accontentandosi che la questione venga posta alla successiva assemblea ordinaria, si può proporre all’interessato di formulare una richiesta di convocazione (ai sensi dell’art. 66 comma 1 disp. att.ve c.c.) da parte di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
  • Ricevuto tale documento, l’amministratore potrà convocare una riunione straordinaria ponendo all’ordine del giorno un punto inerente la tabella millesimale quale ad esempio: “Incarico ad un tecnico per la revisione/verifica della tabella millesimale; stanziamento fondi e delibere conseguenti”.
  • Se dall’analisi tecnica emergeranno sussistere i requisiti di cui all’art. 69 disp. att.ve c.c. l’assemblea potrà – con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. – approvare la tabella millesimale come modificata. Se qualche proprietario non condivide la decisione, dovrà impugnare ai sensi dell’art. 1137 c.c..

Al di là di queste brevi indicazioni operative, ricordiamo come il tema della rettifica / revisione delle tabelle millesimali sia oggetto dell’art. 69 disp. att.ve c.c.. La norma prevede la possibilità di modificare le tabelle, con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. ed anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) Quando le tabelle sono conseguenza di un errore

Secondo la giurisprudenza (Cassazione Civile 3001/2010 e 3516/2017) la rettifica consegue ad errori, di fatto (ad esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva) o di diritto (ad esempio la circostanza che si sia tenuto conto del canone locatizio), attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni. Non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore – che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo – né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare.

Sul tema dell’errore è opportuno porre l’attenzione sui seguenti principi giurisprudenziali:

  • Se viene impugnata la delibera di revisione delle tabelle millesimali, il condominio dovrà provare la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 69 disp. att.ve c.c.: “La chiara formulazione della disposizione sta a significare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati (1 – errore; 2 – alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano). Logico corollario è che, in base alla regola generale dell’onere probatorio (art. 2697 c.c.), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (v. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013 Rv. 629207). La Corte d’Appello di Messina si è però discostata da tale principio perchè – esonerando del tutto il Condominio (che aveva deliberato la revisione) – ha addossato ai condomini la prova di fatti negativi cioè mancanza di errori nelle precedenti tabelle o assenza di alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano) mentre invece, a fronte della contestazione sulla legittimità della revisione, avrebbe dovuto fare onere al Condominio che aveva deliberato la revisione di dimostrare la sussistenza delle condizioni che la giustificavano” (Cassazione Civile, sentenza n. 25790/2016).
  • Nel caso in cui sia il condomino ad agire per la revisione della tabella millesimale, quest’ultimo – in punto di onere della prova – non deve provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, ma può limitarsi a provare implicitamente tale divergenza. A tal fine dovrà dimostrare la presenza di errori obiettivamente verificabili che comportino necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio (Cassazione Civile, sentenza n. 11575 del 2017).
  • Il giudice, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare (solitamente a mezzo di c.t.u.) i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione) incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cassazione Civile, sentenza n. 11575/2017).
  • La nozione di errore riguarda un’obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle; non può essere determinato da un mutamento dei criteri di stima (Cassazione Civile, sentenza n. 11575/2017) o da un mutamento della destinazione d’uso (Cassazione Civile, sentenza n. 19797/2016).

2) Quando il valore proporzionale (anche di una sola) unità immobiliare è alterato per più di un quinto a seguito di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento/diminuzione delle unità immobiliari.

In questo caso il costo risulta a carico di chi ha dato origine alla variazione.

A mio avviso la variazione di valore cui fa riferimento la norma dovrà riguardare il rapporto tra il valore dell’unità immobiliare oggetto di modifica e quello delle altre unità; questa sembra essere la soluzione più logica e più sensata della norma. Non sembra sostenibile la tesi in base alla quale la variazione di un quinto debba riguardare tutto il complesso immobiliare.

 

Revisione giudiziale

Il codice prevede che chiunque si senta danneggiato dalle tabelle millesimali del condominio, possa chiedere la loro revisione giudiziale.

Con il comma 2 dell’art. 69 disp. att. c.p.c. viene stabilito che nel caso di revisione giudiziale della tabella millesimale debba essere convenuto in giudizio solo il condominio in persona dell’amministratore. La norma non prevede espressamente il caso di formazione giudiziale ex novo della delibera e ciò potrebbe far pensare che debbano essere citati in giudizio tutti i condomini; parte della dottrina, a cui ritengo di aderire, sostiene invece che anche in tale ipotesi possa essere convenuto direttamente l’amministratore, rimanendo salva la facoltà di ogni singolo condomino di costituirsi autonomamente.

In caso di citazione per la revisione l’amministratore è tenuto a dare immediata notizia all’assemblea dei condomini; se non adempie a tale obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento di eventuali danni.

E’ opportuno ricordare che la richiesta di modifica giudiziale produrrà i suoi effetti se si verificano i presupposti richiesti dal codice; già prima della riforma la giurisprudenza rigettava le domande di cui sopra quando emergevano differenze minime tra la tabella millesimale esistente e quella rielaborata dal consulente del Tribunale; si richiama sul punto la sentenza del Tribunale di Brescia n. 252/2013: “(…) deve altresì rilevarsi che, in mancanza di tabella millesimale, l’assemblea potrebbe adottare, in via provvisoria e temporanea, un criterio di ripartizione diverso, ma ragionevole.

All’esito dell’esame della tabella predisposta dall’assemblea, l’espletata Ctu non ha rilevato errori, ma ha discrezionalmente individuato un diverso coefficiente – la cui applicazione, peraltro, dà luogo ad una differenza minima di importi – di tal che non può in alcun modo ritenersi che il criterio di riparto adottato dall’assemblea sia erroneo o irragionevole, e, dunque, rispondendo lo stesso ai principi sanciti dalla Suprema Corte, e sopra riportati, deve ritenersi legittimamente adottato ed utilizzato.

Le domande attoree devono pertanto essere respinte. Devono, invece, accogliersi le domande proposte dal condominio convenuto, atteso che, all’esito della Ctu, per le ragioni sopra esposte, può confermarsi la tabella millesimale approvata dall’assemblea condominiale.

Le spese seguono la soccombenza: sono pertanto poste a carico della parte attrice opponente, e liquidate in dispositivo, le spese di lite sostenute dal condominio, ivi comprese le spese di Ctu”.

Tabelle millesimali in condominio (Parte 3 di 3)

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