Tabelle millesimali in condominio (Parte 3 di 3)

Tabelle millesimali in condominio (Parte 2 di 3)

Effetti della sentenza di revisione ed eventuale azione di rimborso

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica della sentenza non ha valore dichiarativo, ma costitutivo e la sua efficacia decorre dal passaggio in giudicato della medesima (Cassazione Civile, sentenza n. 16794/2007). Ciò significa che l’assemblea condominiale non è tenuta a rielaborare i bilanci già approvati.

Il condomino che si sente danneggiato dalla circostanza di avere “pagato in più” nel corso degli anni potrà agire nei confronti degli altri proprietari per ottenere (pro-quota verso chi ha tratto vantaggio dalle tabelle errate) i relativi rimborsi.

In ordine a quanto sopra, si richiama quanto affermato dalla sentenza della Cassazione Civile n. 4844 del 2017: “Se è vero che non è possibile applicare retroattivamente l’efficacia di una sentenza di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c. , (per il principio della natura costitutiva della stessa più volte affermato da questa Corte), è altrettanto vero che a tale evenienza è ben possibile rimediare con altri strumenti che l’ordinamento appresta ed in particolare con quello dell’indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. , (v. in proposito Sez. 3, Sentenza n. 5690 del 10/03/2011 Rv. 616229 proprio in materia di condominio)”.

 

Le tabelle di natura contrattuale

Nel testo della già richiamata sentenza della Suprema Corte n. 18477/2010 si affronta anche lo specifico caso delle tabelle millesimali allegate ad un regolamento di natura contrattuale e viene affermato quanto segue: “non sembra, in linea di principio, potersi riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. contrattuale, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella diversa convenzione di cui all’art. 1123 comma 1, cod. civ.”. Seguendo questo ragionamento, si può dedurre che le tabelle millesimali di natura contrattuale sono quelle che derogano al regime legale di ripartizione delle spese, e che queste tabelle (ma soltanto queste) non possono essere modificate se non con l’unanimità dei consensi dei condomini.

Qualora i condomini abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ. (dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, primo comma, ultima parte, cod. civ.), la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale. Tale dichiarazione si risolve pertanto in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo ed impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ..

Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. cod. civ., giustifica la revisione delle tabelle millesimali consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.

Sul punto si richiama quanto affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 13011/2013: “(…) l’orientamento di questa Corte, che invece ammette i singoli condomini, anche nel caso in cui l’approvazione delle tabelle avvenga mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione da parte dei successivi acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante accordo unanime di tutti i condomini, ad esperire l’azione di revisione prevista dall’art. 69 disp. att. c.c. , laddove essi intendano, come normalmente avviene, non già modificare la portata dei loro obblighi di partecipazione, ma determinarne quantitativamente la misura”.

Le tabelle di natura contrattuale potranno pertanto derogare ai criteri di ripartizione delle spesa di cui agli articoli 1123 c.c. e seguenti disponendo, a titolo di esempio, la suddivisione delle spese di cui al comma 1 in parti uguali: “In materia di condominio è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell’edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, giacchè il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1123 c.c.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio), né siffata deroga può avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabile dell’art. 1136 c.c. ovvero quella dell’art. 69 disp. att.ve c.c., in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio degli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell’assemblea, della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali” (Cassazione Civile, sentenza n. 22824/2013).

 

Millesimi nel supercondominio

Dovendo calcolare le tabelle millesimali all’interno del supercondominio si dovrà individuare il valore proporzionale del singolo edificio rispetto a tutto il complesso; ogni singolo valore dovrà poi essere suddiviso fra i condomini appartenenti al singolo edificio (Tribunale di Milano, sentenza del 24.03.2003).

 

Art. 69, comma 3, disp. att.ve c.c.

Il nuovo comma 3 prevede che le norme di cui all’articolo 69 disp. att. c.c. si applicano alla rettifica / revisione delle tabelle redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. A mio avviso tale affermazione significa che anche le tabelle millesimali di natura contrattuale (ossia assunte in base ad un criterio convenzionale) possono essere modificate con le maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. nel caso in cui siano mutate le condizioni dell’edificio e sia stato alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare.

La modifica potrà riequilibrare le conseguenze del mutamento, ma non potrà modificare il diverso criterio convenzionale stabilito in sede di formazione della tabella. Se, ad esempio, all’interno di un fabbricato si è stabilito convenzionalmente di ripartire le spese di scala in parti uguali tale principio non potrà essere modificato se non all’unanimità; se venisse  realizzata una nuova unità (ad esempio in conseguenza di una sopraelevazione) la tabella potrà essere rettificata aggiungendo un partecipante alle spese di cui sopra.

 

Alcuni suggerimenti finali:

  • l’amministratore che subentra nella gestione di un condominio è tenuto ad utilizzare la tabella millesimale “vigente”. La medesima dovrà essere seguita fino ad avvenuta sostituzione da parte dell’assemblea o fino a nuova tabella fissata a seguito di sentenza passata in giudicato.
  • Nel caso in cui sorgano contrasti tra i condomini è sempre opportuno rimettere la questione all’assemblea con uno specifico punto all’ordine del giorno.
  • Il condomino che si ritiene danneggiato dalla tabella millesimale vigente all’interno del condominio potrà, in ogni momento, chiederne la revisione giudiziale ai sensi dell’art. 69 comma 2 disp. att.ve c.p.c..
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