Vendita in blocco e prelazione nella locazione

Estratto della sentenza n. 17325/2012 della Corte di Cassazione Civile:

Va a questo punto premesso che, per consolidata giurisprudenza di questa Corte (tra le molte e per limitarsi alle più recenti: Cass. 20 luglio 2011, n. 15897; Cass. 17 settembre 2008, n. 23747; Cass. 20 dicembre 2007, n. 26981; Cass. 12 luglio 2006, n. 15784), in tema di diritto di prelazione o riscatto in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a favore del conduttore: tale diritto presuppone l’identità dell’immobile locato con quello venduto; pertanto, nell’ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti) o di una vendita cumulativa (che li lascia inalterati, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione);

perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che questa riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid differente della mera somma delle singole unità immobiliari;

è attribuita maggiore rilevanza anche alla valutazione soggettiva di unitarietà, che possa peraltro evincersi secondo i normali criteri ermeneutici dal tenore del contratto; in sostanza, l’alternativa è tra: a) immobili suscettibili di considerazione unitaria perché strutturalmente omogenei e coordinati – sia oggettivamente che soggettivamente – da un punto di vista funzionale: nel qual caso si configura una vendita in blocco e non sussistono i diritti di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392; b) immobili privi di omogeneità strutturale e di coordinamento funzionale (nella duplice dimensione, oggettiva e soggettiva, suddetta): nel qual caso si configura una vendita cumulativa e sussistono i diritti di prelazione e riscatto suddetti in relazione al singolo immobile locato per il rispettivo conduttore; a tale riguardo spetta al giudice del merito l’accertamento, insindacabile in sede di legittimità ove logicamente e congruamente motivato, dell’unicità strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto.

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