La sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 7605 del 2017 ha affrontato il caso di un appartamento facente parte di due diversi condominii; l’attico in questione, collocato nell’edificio Alfa, si estende anche sull’edificio Beta ed è stato quindi considerato parte integrante delle due diverse realtà condominiali.
L’analisi per capire se un’unità immobiliare sia compresa all’interno di un condominio richiede di verificare – al momento della nascita del condominio stesso – la sussistenza del presupposto di permanente ed oggettiva destinazione al suo servizio ed al suo godimento di beni comuni. Non è determinante l’esistenza di un collegamento materiale o di una via diretta di accesso tra parti condominiali e singola unità immobiliare.
La Cassazione afferma poi che: “E’ d’altro canto certamente ammissibile, per quanto si desume dall’art. 61 disp. att. c.c. , che, pur in presenza di fabbricati che presentino elementi di congiunzione materiale, allorchè vengano costituiti condominii separati per le parti aventi i connotati di autonomi edifici, uno dei titolari di porzioni esclusive si ritrovi proprietario di un appartamento ricadente in entrambi i condominii“.
Caso analogo a questa recente pronuncia della Suprema Corte è quello affrontato dal Tribunale di Brescia con la sentenza n. 430 del 2012 con cui una stanza collegata ad un edificio viciniore, ma ricompresa all’interno della proiezione del tetto del condominio Beta, è stata considerata facente parte del condominio medesimo con conseguenti oneri in punto di spese (in realtà il caso oggetto di esame da parte del Tribunale Bresciano era più “intricato” a causa di servitù derivanti dagli atti costitutivi del condominio).
Si riporta un estratto della sentenza Tribunale di Brescia n. 430/2012: “Si ritiene cioè che se l’assemblea dei condomini non può disquisire (…) in ordine a detto peso (…) non di meno non è ignorabile la realtà che vede comunque parti comuni e quindi comproprietari anche gli attori. (…) Non appare quindi diversamente opinabile che debba ritenersi necessaria e ulteriore partecipazione alle spese generali sostenute per la gestione (vedasi compenso dell’amministratore), alle spese per la facciata comune, per il tetto e altro che debba essere identificato“.
