Il condominio nasce ex lege con il primo atto di vendita con cui il costruttore, o l’unico proprietario, cede una delle unità del fabbricato. In questo momento tutte le parti dell’edificio indicate dall’art. 1117 c.c. diventano parti comuni condominiali salvo che in tale atto vi sia una specifica pattuizione contraria. Tale pattuizione non può consistere in una accettazione del regolamento che verrà predisposto successivamente dal costruttore.
Sono questi i concetti alla base della sentenza n. 8606 dell’11 aprile 2014 con cui la Corte di Cassazione ha confermato le precedenti pronunce di merito.
Le vicende affrontate dai magistrati riguardano un fabbricato commerciale ed i parcheggi limitrofi; il costruttore, in occasione della prima vendita, non si era riservato la proprietà dei posti auto e delle aree verdi intorno al fabbricato: i medesimi erano quindi diventati comuni. Nessun effetto poteva avere il successivo regolamento predisposto dal costruttore – contenente limitazioni alla proprietà dei posti auto esterni – in quanto le clausole limitative del diritto di proprietà dei singoli condomini devono essere da loro espressamente approvate; non è assimilabile a tale approvazione la clausola contenuta nell’atto di acquisto con cui ci si impegna a rispettare il regolamento che verrà predisposto successivamente.
