La sentenza del Tribunale di Napoli n. 5027 del 22.05.2018 riguarda il caso di un amministratore condominiale il quale ha proposto decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio da lui gestito a titolo di compensi non corrisposti. Il condominio opponeva tale decreto lamentando il fatto che l’amministratore non avesse correttamente adempiuto al suo incarico e non avesse quindi diritto ad ottenere alcun compenso.
Il magistrato incaricato del giudizio respingeva l’azione del condominio e confermava il decreto emesso; vorrei porre l’attenzione su due delle motivazioni addotte dal Tribunale.
Da una parte, viene riconosciuto il fatto che l’assemblea avesse approvato i bilanci consuntivi contenenti i compensi dovuti dall’amministratore, effettuando così un riconoscimento di debito relativo a tali specifiche voci di bilancio. Concordo su tale circostanza ed anche sul fatto che una presunta annullabilità della delibera (eccepita dal condominio in quanto in sede assembleare non si erano raggiunte le maggioranze di legge) non ha rilevanza, posto che nessuno dei condomini ha impugnato ed al momento dell’opposizione le decisioni assunte risultavano valide ed efficaci.
Si riporta un estratto della sentenza:
“Ebbene, dalla stessa documentazione versata in atti dal condominio odierno opponente risultano le delibere assembleari del 10.3.2004 e del 16.3.2005 di approvazione dei rendiconti consuntivi degli esercizi contabili rispettivamente del 2003 e del 2004 nonché lo stato di riparto del consuntivo dell’anno 2005 pure incontestatamente approvato dall’assemblea (…)
Siffatte deliberazioni, nell’approvare i rendiconti consuntivi includenti le suddette poste passive specificamente indicate, hanno valore di riconoscimento del debito corrispondentemente maturato a carico della compagine condominiale”.
Altro aspetto riguarda una delle contestazioni mosse dal condominio nei confronti dell’amministratore e relativa al fatto che, a detta dei condomini, l’amministratore non avesse proceduto nei confronti dei condomini morosi causando un danno a carico del condominio.
Il magistrato ha effettuato le seguenti considerazioni:
“Quanto, invero, alla denunciata omessa attivazione dell’amministratore nella riscossione forzosa di morosità di singoli condomini, se è vero che questa rientra nelle autonome attribuzioni dell’organo gestionale, essendo elencata al n. 3 dell’art. 1130 c.c., è altrettanto vero che una mancata iniziativa dal contenuto siffatto non si traduce automaticamente in un corrispondente danno per la compagine condominiale, pari all’importo corrispondente all’incasso non avvenuto, come, invece, preteso, nella specie, dalla difesa dell’opponente, che ha formulato su tale oggetto domanda riconvenzionale.
L’integrazione di un sicuro pregiudizio economico si realizza, infatti, unicamente nella ipotesi, nemmeno dedotta dal condominio, di una definitiva irrecuperabilità delle morosità per le quali l’amministratore non abbia azionato le procedure monitorie. Del resto, l’assemblea era ben edotta della situazione patrimoniale in cui versava l’ente in primo luogo per quanto rappresentato a verbale dell’adunanza del 10.3.2004 dal Licenziato, il quale evidenziava il disagio nel quale era costretto ad operare a causa delle morosità di alcuni condomini, ragione per la quale si sentiva costretto a rassegnare le proprie dimissioni, che, tuttavia, venivano rifiutate dalla maggioranza assembleare, la quale gli confermava la sua piena fiducia; la conoscenza della sussistenza di detta morosità era poi evincibile chiaramente dalla annotazione della stessa nella situazione patrimoniale del rendiconto consuntivo del 2005, posto dall’odierno opponente proprio a fondamento dell’addebito di una inerzia colpevole all’amministratore. L’assemblea, allora, ben avrebbe potuto sollecitare l’organo amministrativo ad adottare le iniziative processuali necessarie al recupero delle morosità maturate a quella data, autorizzando nel contempo le spese legali da sostenere per la proposizione dei ricorsi monitori, che l’organo di gestione, ragionevolmente, soprassedeva dall’affidare in via unilaterale anche per l’opportunità di avere la copertura di una determinazione assembleare in proposito”.
In via generale condivido quanto affermato (discorso diverso, se si stesse discutendo della revoca giudiziale dell’amministratore) anche se ritengo molto importante consigliare ogni professionista che si trovi in una situazione simile di farsi autorizzare espressamente dall’assemblea a non agire nei confronti dei morosi (come previsto dall’articolo 1129 comma 9 c.c.). Ricordo come tale autorizzazione debba essere scritta e non verbale; stesso principio vale anche per qualsiasi altra scelta effettuata da parte dell’assemblea.
Cito, a titolo di esempio, le seguenti ipotesi: (a) non agire nei confronti del costruttore per vizi del fabbricato; (b) non agire nei confronti del precedente amministratore in ordine ad un passaggio di consegne parziale; (c) non impugnare una sanzione amministrativa.
In caso di futuri giudizi promossi dal condominio al professionista, una verbalizzazione prudente ed intelligente fornisce un notevole aiuto.
