Due recenti sentenze della Cassazione Civile (la numero 5329 del 2017 – di cui si riporta un estratto – e la numero 16901 del 2017) hanno affermato il seguente principio:
“Da tali principi discende dunque che nel condominio cd. minimo (formato, cioè da due partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni nella stessa proporzione) le regole codicistiche sul funzionamento dell’assemblea si applicano allorchè l’assemblea si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime, intendendosi con tale ultima espressione (decisione unanime) quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all’unanimità). Ed è proprio questo il senso della pronuncia delle sezioni unite n. 2406/2006 ove in motivazione testualmente si afferma: “nessuna norma impedisce che l’assemblea, nel caso di condominio formato da due soli condomini, si costituisca validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decida validamente“.
Prendo atto del pensiero espresso dalla Corte di Cassazione ed invito gli amministratori a considerare quanto affermato dai giudici di legittimità (se vi è un condominio minimo le delibere non possono essere assunte se non con voto unanime di entrambi i partecipanti); devo però esprimere il mio disaccordo per il modo in cui è stata letta la sentenza a Sezioni Unite n. 2406/2006.
Il presidente Corona, relatore della pronuncia 2406/2006, ha chiaramente affermato che “nessuna disposizione prevede l’inapplicabilità delle norme concernenti il condominio negli edifici al “condominio minimo”, composto da due soli partecipanti“. Cio significa che all’assemblea del condominio minimo (di soli due condomini) devono essere applicate anche le norme di cui all’art. 1136 c.c.
L’articolo 1136 c.c. prevede delle maggioranze costitutive e deliberative che possono risultare soddisfatte se all’assemblea regolarmente convocata partecipa uno dei due condomini. Consideriamo l’esempio di un condominio composto da due soggetti (Tizio e Caio) titolari entrambi di 500 millesimi. Se all’assemblea in seconda convocazione si presenta solo Tizio il quale vota lavori di manutenzione straordinaria, avrò questo risultato:
- quorum costitutivo: soddisfatto (presente almeno 1/3 del valore ed 1/3 delle teste);
- quorum deliberativo: soddisfatto (almeno 500 millesimi e maggioranza degli intervenuti).
E’ vero che nel testo della motivazione il presidente ha parlato di unanimità, ma, a mio avviso, tale affermazione aveva un senso prima della L. 220/2012 quando era necessaria la maggioranza dei condomini e non, come oggi, la maggioranza degli intervenuti. Se la Cassazione ritiene che un’assemblea composta da un unico soggetto non possa deliberare sarebbe opportuno lo chiarisse in modo espresso (salvo mio errore non ho rinvenuto tale principio in alcuna pronuncia di legittimità) in quanto tale problematica potrebbe presentarsi anche al di fuori del condominio minimo: in un condominio di tre soggetti (Tizio, 500 mill; Caio, 250 mill; Sempronio, 250 mill), se Tizio si presenta in assemblea da solo, i quorum costitutivi e deliberativi dell’esempio di cui sopra sono comunque soddisfatti.
