Condominio Semplice

Cosa significa che per approvare una delibera condominiale serve una doppia maggioranza?

Significa che non devo solo aver raggiunto il quorum deliberativo (ossia il numero minimo di teste e di millesimi favorevoli), ma le teste ed i millesimi contrari non devono essere superiori a quelli favorevoli.

Esempio di delibera per manutenzione ordinaria NON approvata:

– Favorevoli: 7 teste rappresentanti 350 millesimi.
– Contrari: 3 teste rappresentanti 450 millesimi.

Il quorum di millesimi è stato raggiunto ed anche la maggioranza delle teste; non è stata raggiunta la doppia maggioranza in quanto i millesimi non favorevoli sono maggiori di quelli favorevoli.

Delibera non approvata.

Se sei un condomino e vuoi costringere l’amministratore del condominio a convocare un’assemblea devi procedere così: manda una lettera (raccomandata o pec), sottoscritta da almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi totali.

All’interno della lettera:

– richiedi la convocazione dell’assemblea entro 10 giorni;
– specifica che la richiesta viene formulata ai sensi dell’art. 66 disp. att.ve c.c.;
– indica i punti all’ordine del giorno.

Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni, i condomini richiedenti possono convocare loro stessi l’assemblea inviando una raccomandata a tutti i proprietari.

Un singolo proprietario può ottenere dall’amministratore copia dell’anagrafe condominiale (ossia copia degli indirizzi di tutti i condomini)?

Sì.

Se un condomino chiede all’amministratore copia dei nominativi e degli indirizzi di tutti i proprietari, l’amministratore è tenuto a consegnare tale documento e non può opporsi in nome della privacy. Tale diritto è riconosciuto ad ogni condomino dal codice civile.

Con quanto anticipo deve essere convocata l’assemblea condominiale?

L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione in prima convocazione; il rispetto del termine va quindi calcolato con riferimento a tale data.

Il calcolo va effettuato a ritroso escludendo il giorno iniziale (data della prima convocazione) e considerando il giorno finale.

Esempio:
– giorno dell’assemblea: 20 settembre in prima convocazione e 21 settembre in seconda convocazione;
– convocazione tempestiva: pec / avviso di giacenza raccomandata ricevuto il 15 settembre;
– convocazione non tempestiva (delibera annullabile): pec / avviso di giacenza della raccomandata ricevuto il 16 settembre.

L’amministratore è obbligato ad allegare i documenti (bilanci, preventivi) alla convocazione dell’assemblea?

La Corte di Cassazione afferma ripetutamente che l’amministratore non è tenuto ad allegare alla convocazione dell’assemblea la documentazione giustificativa dei bilanci o la la documentazione attinente le delibere in approvazione.

Due osservazioni:
– ogni condomino ha diritto di richiedere all’amministratore di poter visionare la documentazione prima dell’assemblea (il rifiuto da parte dell’amministratore è motivo per impugnare la delibera);
– consiglio sempre agli amministratori di allegare quanto necessario al fine di una maggior trasparenza.

Che cosa significa condominio parziale?

Con condominio parziale si intendono delle parti di edificio o dei servizi che sono comuni solo ad alcuni condomini.

Ad esempio, una scala che serve solo alcuni degli appartamenti o il tetto di una palazzina nel caso in cui il condominio sia costituito da più palazzine completamente separate.

Le spese relative al condominio parziale verranno pagate solo dai condomini serviti. Le delibere relative al condominio parziale vengono assunte solo dai condomini serviti; gli altri proprietari possono anche non essere convocati in assemblea se l’argomento in discussione riguarda solamente il condominio parziale.

Che differenza c’è tra assemblea ordinaria e straordinaria? Nessuna.

Per convenzione consideriamo la prima dell’anno “ordinaria” e quelle a seguire “straordinarie”, ma nel concreto non cambia nulla.

I quorum deliberativi e quelli costitutivi non si basano sulla nomenclatura dell’assemblea quanto piuttosto sul contenuto delle delibere.

Quando risulta validamente costituita l’assemblea?

Una volta eseguito l’appello dei presenti, dovremo verificare il raggiungimento del quorum costitutivo, ossia la presenza del numero sufficiente di condomini affinché l’assemblea sia ritenuta valida.

Il quorum costitutivo cambia a seconda che l’assemblea sia in prima o in seconda convocazione:

– prima convocazione: presenza di almeno metà dei condomini e di almeno due terzi dei millesimi totali;

– seconda convocazione: presenza di almeno un terzo dei condomini e di almeno un terzo dei millesimi totali.

Se nel corso della riunione, uno o più proprietari dovessero allontanarsi, tale valore deve essere nuovamente verificato.

Stesso discorso nel caso siano state convocate più riunioni consecutive; ad ogni riunione deve essere verificata la sussistenza del quorum costitutivo.

Se l’amministratore convoca l’assemblea mediante raccomandata, la comunicazione si ritiene “conosciuta dal condomino” nel momento in cui il postino immette l’avviso di giacenza nella cassetta postale del condomino.

Il fatto di non recarsi in posta per ritirare la convocazione non crea alcun problema al condominio.

L’amministratore è obbligato a presentare più preventivi in sede di assemblea?

No, non c’è nessuna norma che obblighi l’amministratore a presentare un numero minimo di preventivi quando si devono deliberare dei lavori straordinari.

Ciò non toglie che, a seconda del tipo di lavoro, sia opportuno confrontare più alternative, ma ritengo infondata una impugnativa di delibera con cui venga contestato il fatto che l’amministratore abbia presentato un’unica ditta per un determinato lavoro.

Se l’amministratore è costretto a convocare un’assemblea straordinaria a seguito di una richiesta formulata da alcuni condomini ai sensi dell’art. 66 disp. att.ve c.c. a chi devono essere addebitati i costi della riunione?

Se la riunione riguarda tutto il condominio, i costi di convocazione devono essere sostenuti da tutti i condomini.

Non posso addebitare la spesa ai soli richiedenti i quali hanno esercitato un loro diritto previsto dal codice civile.

La risposta è sì.

Il codice civile prevede che l’amministratore, al momento dell’accettazione dell’incarico, debba specificare analiticamente il proprio compenso; tale compenso dovrà comprendere tutte le attività da lui svolte.

È comunque ammissibile prevedere che alcuni compensi vengano riconosciuti solo nel caso di svolgimento della specifica attività; ad esempio, per i lavori straordinari, vengono solitamente indicate delle fasce percentuali che daranno luogo ad una spesa solamente in caso di esecuzione di tali opere.

Se però, in sede di consuntivo, l’assemblea – a maggioranza – approva dei compensi esposti dall’amministratore e non preventivamente accettati, l’eventuale dissenziente non può far altro che adeguarsi alla scelta dell’assemblea.

Uno dei principi fondamentali nell’ambito delle assemblee condominiali riguarda il computo delle teste e dei millesimi.

Ogni condomino rappresenta una singola testa al di là del numero di appartamenti / locali / negozi a lui intestati.

La “testa” condominiale può quindi presentarsi sotto diverse forme:

– mono-proprietà;
– comunione indivisa (ad esempio, marito e moglie comproprietari di un appartamento);
– contemporanea presenza di nuda proprietà ed usufrutto.

Se il sig. Rossi Mario si presenta in assemblea in qualità di:

– proprietario unico di un monolocale;
– rappresentante della comunione (lui e la moglie) proprietaria di un appartamento;
– legale rappresentante della società Mario Rossi Srl proprietaria di un appartamento.

Il sig. Rossi rappresenta tre teste nello stesso momento.

Se un condomino non vuole o non può partecipare personalmente all’assemblea, può delegare un altro proprietario od un terzo (ad esempio un professionista di sua fiducia) che parteciperà e voterà al suo posto.

Il condomino rappresentato a mezzo delega risulta presente a tutti gli effetti (anche, ad esempio, in punto di decorrenza del termine per l’impugnativa).

Le regole poste alla base di tale istituto sono le seguenti:
– la delega può essere conferita solo in forma scritta;
– la delega non può mai essere conferita all’amministratore di condominio;
– la delega non è frazionabile. Se io sono proprietario di due appartamenti e di un negozio all’interno del condominio non posso delegare due persone (una per gli appartamenti ed una per il negozio), ma posso nominare un solo delegato che rappresenterà tutto il mio valore millesimale.

In cosa consiste il limite numerico imposto dal codice civile alle deleghe?
Tale limite si applica solamente se i condomini (quindi, le teste condominiali) sono più di venti.

In questo caso, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e più di 200 millesimi.

Posto che viene utilizzata la congiunzione “e” ritengo che i due requisiti (limite di teste e limite di millesimi) devono sussistere contemporaneamente.

Se uno dei proprietari non rispetta tale limite, l’amministratore dovrà chiedergli di rinunciare alle deleghe “in eccesso”.

Esempio (i condomini sono 30):
– consentito: soggetto delegato da 6 condomini (un quinto) che rappresentano 300 millesimi (+ di un quinto);
– consentito: delegato da 8 condomini (+ di un quinto) che rappresentano 190 millesimi (- di un quinto);
– non consentito: delegato da 7 condomini (+ di un quinto) che rappresentano 230 millesimi (+ di un quinto).

Cosa sono i quorum deliberativi?

Sono il numero di voti favorevoli necessari affinché una delibera possa considerarsi “approvata”.

E quali sono i due quorum deliberativi più comuni?

Primo:
Quorum ordinario, il quale osserva un “doppio binario” a seconda che l’assemblea si svolga in prima o in seconda convocazione.
Prima convocazione: più del 50% degli intervenuti; almeno il 50% dei millesimi.
Seconda convocazione: più del 50% degli intervenuti; almeno 1/3 dei millesimi.

Tale quorum vale, in generale, per le manutenzioni ordinarie e per tutte le delibere ove non sia prevista una maggioranza particolare.

Secondo:
Quorum per opere straordinarie.
Il gradino successivo rispetto al quorum ordinario è quello straordinario previsto dall’art. 1136 comma 2 c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno il 50% dei millesimi.

Tale quorum serve, ad esempio, per approvare: nomina o revoca dell’amministratore, lavori straordinari di notevole entità, l’approvazione o la modifica di articoli del regolamento, le innovazioni agevolate di cui all’articolo 1120 comma 2 c.c.

Con che maggioranza può essere confermato l’amministratore?

Alcune sentenze di merito hanno affermato che sia sufficiente la maggioranza semplice (quindi più del 50% degli intervenuti ed almeno 1/3 dei millesimi, in seconda convocazione), ma ritengo che tale affermazione sia smentita dal codice civile e dalla giurisprudenza prevalente.

La conferma dell’amministratore, al pari della nomina, richiede la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi).

Se l’amministratore dovesse essere nominato con una maggioranza inferiore, siamo di fronte ad una delibera annullabile, quindi da impugnare entro trenta giorni.

Ci sono delibere che vanno approvate all’unanimità?

L’unanimità è richiesta per una serie di delibere le quali comportano una disposizione dei diritti reali sui beni comuni o una deroga alle norme (derogabili) del codice civile.

Alcuni casi:
– vendita, acquisto o costituzione di diritti reali aventi ad oggetto parti comuni;
– regolamento, approvazione di una clausola limitativa dei diritti del singolo;
– approvazione di un criterio di riparto in deroga alla legge;
– locazione di parti comuni per una durata superiore ai nove anni.

Questi sono alcuni esempi di delibere da approvare all’unanimità, quindi con il voto di tutti i condomini, non solo quelli presenti.

Cosa si può decidere nelle varie ed eventuali?

La voce “varie ed eventuali” non può essere utilizzata per assumere decisioni che abbiano un carattere vincolante per i proprietari; tale spazio potrà essere utilizzato solamente con finalità informative, programmatiche o di confronto reciproco da parte dei condomini.

Risultano quindi ammissibili, a titolo esemplificativo, le seguenti attività:

comunicazioni da parte dall’amministratore;

richieste formulate dai condomini in ordine a preventivi da richiedere e da approvare in altra sede;

piccole richieste di intervento da parte dei condomini.

Se a seguito della discussione dovesse emergere la necessità di adottare una decisione, è necessario inserire uno specifico punto all’ordine del giorno dell’assemblea successiva.

Assumere delle delibere che vadano al di fuori di tali argomenti contravviene al principio costante della Cassazione secondo cui ogni condomino debba essere adeguatamente informato circa i punti posti all’ordine del giorno.

Si tratta comunque di un vizio di annullabilità, quindi che deve essere impugnato entro 30 giorni.

Le delibere approvate dall’assemblea condominiale possono essere impugnate solamente mediante la notifica all’amministratore di un atto giudiziario o mediante il deposito (e l’invio all’amministratore) di una domanda di mediazione.

Questo deve avvenire entro trenta giorni dall’assemblea per i presenti ed entro trenta giorni dal momento in cui si riceve il verbale per gli assenti.

Eventuali contestazioni a mezzo email / pec / raccomandata non hanno alcun valore.

Se decorre il termine dei trenta giorni tutti gli eventuali vizi formali (ossia, vizi di annullabilità) vengono sanati definitivamente e non possono più essere contestati.

Questa è la distinzione principale:
i vizi di nullità possono essere contestati in qualsiasi momento anche da chi ha votato a favore;

i vizi di annullabilità devono essere contestati entro trenta giorni (dalla delibera per i presenti, dalla ricezione del verbale per gli assenti) da parte di chi ha votato contro o da chi si è astenuto.

L’annullabilità riguarda, in generale, tutti i vizi formali: mancanza di maggioranza, mancanza di quorum, un condomino non convocato, l’errata registrazione di una delega (…).

I vizi di nullità riguardano invece delibere che vanno
ad incidere sulla sfera personale di un singolo condomino o sulla sfera personale dei condomini, senza che ci sia un voto unanime.

Ad esempio, imporre un divieto di frazionare gli immobili facenti parte del condominio.

I vizi legati alle maggioranze sono vizi di annullabilità.

Quindi, se manca il quorum costitutivo o se manca il quorum deliberativo e si procede comunque all’approvazione della delibera, i condomini contrari, dissenzienti o astenuti dovranno impugnare nei termini di cui all’art. 1137 c.c. (30 giorni dall’assemblea per i presenti; 30 giorni dalla ricezione del verbale per gli assenti).

Se nessuno impugna la delibera, i vizi formali vengono sanati.

Prima di rispondere è opportuno spiegare un concetto molto importante.

Gli effetti di una delibera condominiale, anche se impugnata, non vengono sospesi a meno che il giudice non emetta un provvedimento di sospensione dei medesimi a fronte di una precisa richiesta da parte del condomino impugnante.

Nella maggior parte dei casi e quando si discute solamente di questioni economiche (ossia, della corretta quantificazione delle spese da pagare) le delibere non vengono sospese.

Le spese condominiali, salvo il caso di sospensione della delibera, devono quindi essere sempre pagate; in caso contrario, l’amministratore procederà con ingiunzione di pagamento.

Ogni azione legale va ben ponderata.

Raccomando sempre ai condomini di valutare attentamente i costi e i rischi di ogni azione giudiziaria eventualmente tentando di eliminare l’oggetto del contendere mediante un accordo.

Le norme condominiali, come ogni altra legge, sono soggette all’interpretazione dei giuristi ed un principio affermato dal codice civile può essere letto in modi totalmente differenti.

Tale discrezionalità emerge ancora di più quando affrontiamo tematiche quali la “violazione del decoro architettonico” o quando il giudicante si trova di fronte a soluzioni architettoniche peculiari le quali rendono indubbiamente più difficile la ripartizione di una spesa.

Quindi valutare bene le azioni legali.

Chi deve pagare la manutenzione di un lucernario?

Per capire chi deve pagare la manutenzione di un lucernario, è necessario indagare la funzione svolta nel concreto da tale manufatto.

Se l’infisso in questione dà aria e luce ad una parte comune, possiamo ripartire eventuali riparazioni secondo i criteri di ripartizione della parte comune coperta.

Nel caso in cui il lucernario sia posto a copertura di una proprietà privata (ad esempio, il proprietario della mansarda), ogni spesa sarà a carico del privato che ne trae beneficio.

In questo caso occorre dare rilievo alla funzione prevalente del bene e non a quella secondaria (copertura dell’edificio).

Non serve una delibera per costituire il condominio.

Il condominio non nasce in occasione della prima assemblea.

Il condominio non nasce quando gli viene attribuito un codice fiscale.

Il condominio non nasce quando viene nominato l’amministratore.

Il condominio non nasce quando viene aperto il conto corrente.

Il condominio nasce in occasione della prima vendita (il cosiddetto atto pilota), ossia quando l’unico proprietario di tutto l’edificio, vende un’unità immobiliare. Una volta perfezionata la vendita nasce (si costituisce) il condominio.

Quando nasce il condominio ogni parte dell’edificio definita comune dall’art. 1117 c.c. diventa, per l’appunto, parte comune. Allo stesso modo diventano comuni quegli elementi architettonici/strutturali o quegli impianti/servizi funzionalmente destinati all’uso comune.

L’unico modo per superare il meccanismo di cui sopra è una riserva di proprietà inserita nell’atto pilota (ossia, il primo frazionamento).

Per individuare in modo preciso eventuali eccezioni al generale automatismo dell’art. 1117 c.c., è quindi necessario estrarre copia dell’atto pilota ed esaminarlo.

Chi acquista un immobile quante spese condominiali deve pagare? E se me lo aggiudico in occasione di un’asta immobiliare?

Se io acquisto un immobile, anche se attraverso un’asta immobiliare, sono obbligato nei confronti del condominio per ogni spesa condominiale non saldata dal precedente proprietario ed inerente la gestione in corso e quella precedente rispetto al mio acquisto.

Sono altresì obbligato a saldare eventuali spese straordinarie che siano state deliberate in tale lasso di tempo.

Al contrario, non mi possono essere attribuite spese legali riferibili al precedente proprietario.

Esempio:

Gestione dal 1° gennaio al 31 dicembre.

Acquisto o decreto di trasferimento a marzo del 2022.

Delibera di approvazione (a preventivo) dei lavori straordinari del tetto assunta ad aprile del 2021.

In questo caso l’acquirente è obbligato:

alle spese straordinarie del tetto

alle spese ordinarie della gestione 2021 e 2022

Se un condomino si distacca dall’impianto di riscaldamento, quali spese deve pagare?

Chi si distacca dall’impianto di riscaldamento:

rimane comproprietario dell’impianto;

deve compartecipare a tutte le spese di manutenzione straordinaria ed a tutte le spese di manutenzione ordinaria (spese di conservazione);

non deve creare squilibri di funzionamento all’impianto condominiale;

non deve provocare aggravi di spesa agli altri condomini.

Quest’ultimo è un aspetto spesso sottovalutato, ma molto importante; per non provocare aggravi di spesa agli altri condomini, dovrò farmi carico della cosiddetta “quota fissa”. Pensare diversamente significherebbe caricare gli altri proprietari di tutte le dispersioni dell’impianto e, di conseguenza, aggravare la loro quota di spesa.

Può capitare che l’assemblea decida di revocare una delibera assunta in precedenza: i condomini avevano stabilito di procedere con dei lavori di sistemazione, ma poi la maggioranza cambia idea.

Può accadere, ad esempio, che la maggioranza avesse stabilito di raccogliere dei fondi al fine di rinnovare le facciate, ma che, successivamente, decida di soprassedere restituendo i denari accantonati a chi li aveva versati.

Il quorum necessario per revocare una delibera assembleare è lo stesso quorum che era stato utilizzato per approvare l’accantonamento dei fondi iniziale.

Non è necessario che la “nuova” delibera raggiunga la stessa maggioranza della precedente, ma è sufficiente che venga raggiunto il quorum di legge e che la delibera si presenti conforme al codice civile.

In caso di integrale revoca di quanto accantonato, gli importi raccolti dovranno essere restituiti ai condomini, salva la possibilità di compensare i medesimi con eventuali differenti rate nel frattempo deliberate.