Nel caso in cui il condominio sia privo dell’amministratore, la convocazione dell’assemblea dovrà essere predisposta e trasmessa agli altri proprietari da uno (o più) condomini e non da un professionista o da un terzo. La Cassazione Civile, con sentenza n. 10272/2005 afferma che “la stessa convocazione dell’assemblea da parte di un soggetto “estraneo” e, quindi, non legittimato, non possono che dar luogo a deliberazioni contrarie alla legge, espressamente soggette, come tali, all’impugnazione per annullamento, da proporsi nel termine di cui all’art. 1137 c.c.”.
Ulteriori profili legati a questo tipo d’assemblea:
- la convocazione dovrà avere le medesime caratteristiche e seguirà le medesime regole di quella predisposta normalmente dall’amministratore;
- mancando l’amministratore, non vi sarà un’anagrafe condominiale a cui fare riferimento. Onde accertare l’esatta titolarità delle unità immobiliari sarà opportuno compiere delle verifiche catastali/ipotecarie.
- Tabelle millesimali provvisorie.
In assenza di tabelle millesimali è comunque possibile assumere delle delibere valide applicando, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie (Cass. Civile n. 11523/2011; 24670/06; 8505/05) che prendano quale riferimento le superfici, i vani, le rendite catastali ecc…
In sede di delibera si dovrà dare atto che le spese in approvazione vengono ripartite “a titolo di acconto e salvo conguaglio con i valori definitivi che risulteranno dalle redigende tabelle millesimali”.
Ritengo necessario segnalare la sentenza n. 1439/2014 della Suprema Corte di Cassazione nella quale vengono richiamati (e condivisi) i principi delle sentenze già citate, ma nonostante questo si afferma che le delibere assunte con tabelle millesimali provvisorie sono annullabili. Spero che tale pronuncia resti un “incidente di percorso isolato”.
- Tabelle millesimali definitive.
In tema di approvazione delle tabelle millesimali, il nuovo testo dell’art. 68 disp. att. c.c. non precisa se per l’approvazione ex novo delle tabelle sia necessaria l’unanimità dei consensi o piuttosto sia sufficiente una maggioranza qualificata. Sul punto la L. 220/2012 non ha portato grandi stravolgimenti; a rigor di logica tale continuità dovrebbe permettere di considerare ancora validi i ragionamenti già espressi dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la nota sentenza n. 18477/2010. Tale principio è stato poi confermato anche dalla sentenza n. 9232/2014 la quale afferma che “In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma c.c. (Sez. Un. 9 agosto 2010, n. 18477)”. Nella giurisprudenza di merito si segnalano, conformi a tale principio, la pronuncia del Tribunale di Lucca del 23.12.2015 e quella del 28.08.2014 della Corte d’Appello di Lecce ove si precisa che “In materia condominiale l’approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto, nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. al c.c.”.
Fatte tutte queste premesse, un’ipotesi di ordine del giorno potrebbe essere il seguente:
- Nomina amministratore e relativo compenso
- Scelta del nome del condominio
- Apertura conto corrente condominiale
- Incarico al tecnico per la redazione della tabella millesimale, stanziamento importo e riparto spesa
- Bilancio preventivo
