Costituzione e versamento del fondo cassa ex art. 1135 comma 1, n. 4 c.c.

[Il presente articolo, originariamente del 06.02.2016, è stato aggiornato in data 01.05.2023]

La sentenza della Cassazione Civile n. 9388 del 05.04.2023 ha affermato quanto segue: “L’art. 1135 , comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.“.

Io resto dell’idea che avevo già espresso ormai da tempo, ossia che il termine “costituzione obbligatoria” significhi costituzione da un punto di vista contabile. Questa tesi era stata accolta da parte della giurisprudenza di merito; sul punto, si richiama la sentenza del Tribunale di Roma n. 4459 del 02.03.2020.

I motivi di questo mio convincimento sono, in estrema sintesi, i seguenti:

• affermare che “costituire obbligatoriamente” significhi versare in via anticipata, è un’interpretazione che non condivido. Nel corso degli anni, la giurisprudenza ha sempre ammesso la costituzione contabile di fondi cassa contabili finalizzati a sopperire alle carenze di liquidità del condominio; tale interpretazione si è resa necessaria per non ledere il principio in base al quale non è possibile (salvo in presenza di delibera unanime) distribuire sui condomini paganti eventuali saldi passivi di condomini morosi.
• Dire che il versamento preventivo del fondo è finalizzato a tutelare i condomini in bonis, è una tesi smentita dalla stessa giurisprudenza la quale: a) ritiene pignorabile (da parte di qualunque creditore del condominio) il conto corrente condominiale; b) ritiene pignorabili da parte dei terzi le quote che i condomini devono versare sul conto del condominio. Le somme corrisposte per la costituzione del fondo lavori straordinari non godono pertanto di alcun vincolo di destinazione.
• Sostenere che il fondo debba essere interamente versato prima di iniziare i lavori provoca evidenti conseguenze; significa bloccare ogni opera se anche un solo proprietario non dovesse versare la sua quota (il pagamento a stati di avanzamento lavori non cambia la situazione: se uno non paga, il totale corrispondente alla prima quota non viene comunque raggiunto).

Ferme le considerazioni di cui sopra, dobbiamo convivere con l’orientamento ad oggi prevalente; cerchiamo pertanto di individuare una modalità operativa che possa resistere ad un’eventuale impugnativa.

Primo aspetto. Occorre espressamente verbalizzare la costituzione del fondo. Sembra una banalità, ma questa è una delle critiche sollevate dalla sentenza della Cassazione Civile n. 9388/2023 alla delibera presa in esame (estratto della sentenza: “Il ricorrente Condominio di (Omissis), allegando che la deliberazione del 26 settembre 2017 aveva approvato opere di manutenzione straordinaria dell’importo di Euro 487.000,00 e ripartito la spesa in base a tre rate iniziali da Euro 18.000,00 ciascuna e successive 57 rate per Euro 7.600,00 ciascuna, non specifica nè che era stato così costituito l’obbligatorio fondo speciale per l’intera somma …“).

Secondo aspetto. Occorre risolvere il problema del preventivo versamento rispetto alla possibilità per l’amministratore di dare inizio ai lavori. Se decidete di sottoscrivere il contratto di appalto quando tutta la cifra è versata, il problema viene superato, ma sappiamo tutti che spesso ciò non è possibile.

Sarà quindi necessario:

• allegare alla delibera un contratto di appalto che preveda pagamenti a stati di avanzamento lavori;
• stabilire un piano rateale per i condomini il quale permetta di ottenere il versamento della somma corrispondente al primo stato di avanzamento lavori anche se non tutti dovessero versare (quindi, il totale della prima rata del piano rate dovrà essere maggiore rispetto al primo acconto da versare alla ditta). Le rate successive dovranno essere calibrate in funzione degli ulteriori acconti e del saldo da corrispondere all’esecutore dei lavori.
• Autorizzare l’amministratore a sottoscrivere il contratto di appalto una volta incassata una somma pari a quella richiesta dall’appaltatore quale primo acconto.

Esempio di verbalizzazione

“1) Lavori straordinari di rifacimento del tetto.

Dopo ampia discussione, si pone in votazione la seguente delibera:

• esecuzione delle opere di rifacimento del tetto come da preventivo della ditta Rossi per l’importo totale di € 50.000,00;
• l’importo dei lavori potrà essere corrisposto a stati di avanzamento come da contratto di appalto che si allega al presente verbale e che l’assemblea espressamente approva;
• riparto delle spese di cui sopra secondo i millesimi generali, il tutto con contestuale costituzione di un fondo per lavori straordinari di € 50.000,00 che verrà versato in 5 rate uguali alle seguenti scadenze: 01.03…., 01.04…., 01.05…., 01.06…., 01.07….;
• l’amministratore potrà sottoscrivere il contratto d’appalto ed ordinare l’inizio delle opere solo dopo aver raccolto un importo pari al 30% del fondo (somma corrispondente al primo acconto da corrispondere alla ditta Rossi);

Votano a favore: ….

Votano contrari: ….

Astenuti: ….

La delibera viene approvata.”.

La giurisprudenza

Cassazione Civile, ordinanza n. 9388 del 05.04.2023: “L’art. 1135 , comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. La norma in esame è quindi volta alla tutela dell’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonchè dell’interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c. Una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all’art. 1135 , comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla.

Tribunale di Roma, sentenza n. 4459 del 02.03.2020: “Non si verteva nel caso di fondo speciale obbligatorio per lavori straordinari o innovazioni (di cui all’articolo 1135, comma 1°, n. 4 cod. civ. – così come modificato dalla l. n. 220/2012 e dal d.l. n. 145/2013 –, che – come ha chiarito Tribunale Roma, n. 18320/2018 – deve essere «istituito solo da un punto di vista contabile, al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo così maggior chiarezza contabile a vantaggio dei creditori» ed evitando di «“bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino»)”.

Tribunale di Savona, sentenza n. 439 del 13.05.2019: “Sostenere che, prima di stipulare il contratto, l’amministratore dovrebbe pretendere l’intero pagamento da subito per spese ingenti sarebbe controproducente sia per il condominio, che difficilmente riuscirebbe ad eseguire da subito quanto proposto, sia per l’appaltatore (…) Del resto, il testo letterale della norma non induce certo a questa conclusione”.