[Il presente articolo, originariamente del 06.02.2016, è stato aggiornato in data 27.08.2020]
L’articolo 1135 comma 1 n. 4 c.c. – così come modificato dalla L. 220/2012 e dal D.L. 145/2013 – afferma che l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
La dottrina è divisa circa il significato da attribuire alla costituzione obbligatoria del fondo; tale affermazione implica che gli importi di cui ai lavori approvati devono essere interamente versati prima di iniziare i lavori oppure che il fondo speciale deve essere costituito da un punto di vista contabile?
A mio avviso la ratio insita nella norma presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria. Ciò garantisce maggior chiarezza contabile a favore dei creditori; dall’altra evidenziamo che pensare diversamente significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a fronte della morosità anche di un solo condomino.
La giurisprudenza
Le sentenze di merito da me reperite sono fra di loro contrastanti; alcune propendono per la visione più rigida (costituzione = versamento), ma non mancano pronunce che appoggiano la tesi della costituzione da un punto di vista contabile. Circa tale seconda possibilità, segnalo i seguenti provvedimenti.
Tribunale di Roma, sentenza n. 4459 del 02.03.2020: “Non si verteva nel caso di fondo speciale obbligatorio per lavori straordinari o innovazioni (di cui all’articolo 1135, comma 1°, n. 4 cod. civ. – così come modificato dalla l. n. 220/2012 e dal d.l. n. 145/2013 –, che – come ha chiarito Tribunale Roma, n. 18320/2018 – deve essere «istituito solo da un punto di vista contabile, al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo così maggior chiarezza contabile a vantaggio dei creditori» ed evitando di «“bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino»)”.
Tribunale di Savona, sentenza n. 439 del 13.05.2019: “Sostenere che, prima di stipulare il contratto, l’amministratore dovrebbe pretendere l’intero pagamento da subito per spese ingenti sarebbe controproducente sia per il condominio, che difficilmente riuscirebbe ad eseguire da subito quanto proposto, sia per l’appaltatore (…) Del resto, il testo letterale della norma non induce certo a questa conclusione”.
Tribunale di Roma, sentenza n. 18320 del 28.09.2018: “Nel caso di specie, i lavori non erano stati iniziati e si trattava di raccogliere le somme per “dare corso ai lavori”, ma neppure l’art. 1135 n. 4 c.c. impone che gli importi di cui ai lavori approvati debbano essere interamente versati prima di iniziare i lavori, essendo sufficiente che il fondo speciale sia costituito contabilmente. Come evidenziato da autorevole dottrina, la ratio insita nella norma cit. presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo così maggior chiarezza contabile a vantaggio dei creditori. Inoltre, opinare diversamente, significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino”.
Critiche alla visione prevalente in dottrina
La dottrina prevalente ha interpretato l’art. 1135 comma 1 n. 4 c.c. in termini piuttosto rigidi ritenendo necessario che le somme relative ai lavori da eseguire vengano interamente versate prima di poter iniziare le opere. Da una parte, la costituzione del fondo diventa condizione di rispondenza alla legge della delibera assembleare di approvazione dell’intervento, dall’altra, l’amministratore dovrebbe rifiutarsi di stipulare il contratto d’appalto senza prima essere in possesso di tutte le somme.
Mi permetto sollevare alcune critiche a tale impostazione interpretativa.
- Il preventivo ed integrale versamento del fondo viene motivato dalla necessità di garantire, da una parte, il terzo (appaltatore) in ordine al pagamento di quanto di sua competenza, dall’altra, ogni condomino in ordine al rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi.
- L’avvenuto versamento del fondo sul conto corrente condominiale non soddisfa tali requisiti in quanto le somme accantonate potrebbero essere sempre aggredite da un soggetto che vanti un titolo di credito (esecutivo) nei confronti del condominio; la dottrina e la giurisprudenza affermano in senso costante che il conto corrente condominiale può formare oggetto di esecuzione da parte dei creditori del condominio (a prescindere dalla preventiva escussione dei morosi).
- Il termine “costituire” viene interpretato dalla dottrina maggioritaria quale “effettivo versamento”; vi è comunque chi ha sostenuto che la costituzione possa intendere uno stanziamento “contabile” delle somme relative ai lavori straordinari. Pur essendo minoritaria, a mio avviso, tale seconda lettura è assai più aderente al dettato normativo anche con riferimento ai rinnovati articoli 1130 c.c. e 1130bis c.c. i quali prescrivono una contabilità condominiale più precisa la quale aggiorni l’assemblea in ordine “alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve”.
- La vera garanzia per i condomini è data piuttosto dall’amministratore professionista che rediga una contabilità ordinata, chiuda tempestivamente i bilanci, sia in grado di ragguagliare l’assemblea circa le posizioni di debito/credito ed, in conseguenza di tali analisi, possa indirizzare le scelte dei proprietari.
- Nel corso degli anni la giurisprudenza, pur essendoci pronunce contrastanti, ha ammesso la costituzione di fondi cassa onde sopperire alle eventuali carenze di liquidità delle casse condominiali. Si tratta di fondi contabili che vengono poi inseriti nello stato patrimoniale e restituiti ai condomini una volta superato il periodo durante il quale si erano resi necessari.
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Conclusioni
A fronte di quanto fin qui esposto, cerchiamo di fornire alcune indicazioni pratiche per l’amministratore.
- È certo che in sede di delibera sia necessario costituire il fondo speciale. Se l’assemblea provvede alla costituzione di un fondo precisando importo e destinazione, nelle forme e con le maggioranze di legge, ritengo assai difficile che si possa contestare tale delibera.
- Il problema che si potrà porre riguarderà, eventualmente, la stipula del contratto di appalto ove le somme non siano state interamente versate.
- L’amministratore dovrà curare l’incasso delle rate deliberate ed attivarsi tempestivamente in caso di morosità.
- Non è necessario aprire un conto corrente specifico per le spese straordinarie.
- Gli importi incassati a seguito dei lavori straordinari non possono essere utilizzati per altre spese in quanto contabilmente separati rispetto alla gestione ordinaria.
Una soluzione praticabile e che garantisca una tutela nei confronti dell’amministratore, potrebbe quindi essere quella di:
- costituire un fondo per lavori straordinari da versarsi in un numero X di rate;
- le rate saranno parametrate alle modalità di pagamento stabilite nel contratto di appalto;
- allegare il verbale d’assemblea al contratto d’appalto.
L’assemblea dovrà comunque autorizzare l’amministratore a procedere una volta incassata una certa percentuale della somma totale richiesta; in caso contrario, la presenza di anche una sola (piccola) morosità comprometterebbe l’inizio dei lavori.
Tale problema si presenterebbe anche nell’ipotesi di pagamento a mezzo SAL, perché comunque la prima rata non verrebbe pagata integralmente da tutti i condomini.
Non si può assicurare che una delibera impostata come sopra superi il vaglio di un’eventuale impugnativa, ma – purtroppo – l’alternativa in caso di morosità è quella di non eseguire i lavori.
Un esempio di verbalizzazione potrebbe essere il seguente:
“1) Lavori straordinari di rifacimento del tetto.
Dopo ampia discussione, si pone in votazione la seguente delibera:
- esecuzione delle opere di rifacimento del tetto come da preventivo della ditta Rossi per l’importo totale di € 50.000,00;
- riparto delle spese di cui sopra secondo i millesimi generali, il tutto con contestuale costituzione di un fondo contabile di € 50.000,00 che verrà versato in 5 rate uguali alle seguenti scadenze: 01.03.2018, 01.04.2018, 01.05.2018, 01.06.2018, 01.07.2018;
- le rate di cui sopra sono state elaborate con riferimento alle scadenze di pagamento stabilite nel contratto di appalto che si allega al presente verbale e che l’assemblea espressamente approva;
- l’amministratore potrà sottoscrivere il contratto d’appalto ed ordinare l’inizio delle opere solo dopo aver raccolto un importo pari al 50% del fondo.
Votano a favore: ….
Votano contrari: ….
Astenuti: ….
La delibera viene approvata.”.
