[Il presente articolo, originariamente del 02.08.2012, è stato aggiornato in data 29.09.2018]
Il condominio sorge con il primo frazionamento dell’unica proprietà iniziale; è in questo momento che, da una parte, si costituisce il condominio e, dall’altra, inizia ad operare la presunzione legale delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c..
A tal proposito è opportuno riflettere su alcuni principi affermati dalla Corte di Cassazione in tema di nascita del condominio e parti comuni.
- Il condominio nasce in occasione del primo frazionamento di un’unica proprietà iniziale. Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento di un’unità immobiliare a soggetti diversi comporta il sorgere dello stato di condominio.
- Il primo frazionamento (il cosiddetto “atto pilota”) è sufficiente ai fini dell’applicazione della normativa di carattere condominiale a prescindere dalla formazione del regolamento condominiale o delle tabelle millesimali.
- Al fine di identificare le parti comuni occorre riferirsi all’elenco di cui all’art. 1117 c.c..
- Sono altresì parti comuni, pur se non espressamente citate dall’art. 1117 c.c., quelle parti dell’edificio le quali – al momento del primo frazionamento ed in funzione della loro ubicazione e/o struttura – risultano essere destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali.
- L’art. 1117 c.c. può essere derogato dal titolo costitutivo del condominio (atto pilota); all’interno di tale atto alcuni beni, per loro natura comuni, possono essere riservati – in modo chiaro ed univoco – in proprietà al venditore oppure a terzi.
Sul punto si richiama un estratto della sentenza n. 22642/2018 della Cassazione Civile (conforme, Cass. Civ. 1224/2012): “D’altro canto, per verificare la natura condominiale della strada in questione, occorrerebbe piuttosto operare una valutazione dello stato effettivo dei luoghi ed un’indagine in ordine all’ubicazione dei beni, accertando se sussiste il collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale ed il rapporto di pertinenza – che è il presupposto necessario del diritto di condominio – tra la strada ed il Condominio (OMISSIS), tale da far insorgere l’applicabilità della presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c.. Di seguito, nel ricostruire la volontà pattizia in base ai titoli di acquisto, dovrebbe considerarsi unicamente il titolo costitutivo del Condominio (OMISSIS) (e cioè il primo atto di frazionamento di una unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggette), dovendo da esso risultare, in contrario alla presunzione di condominialità, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente la proprietà di detta strada al venditore o a terzi. Ai fini dell’accertamento della proprietà privata o condominiale ex art. 1117 c.c. della strada, non assume viceversa carattere dirimente il regolamento di condominio, non costituendo esso un titolo di proprietà”.
