Quante volte una ditta che si aggiudica un contratto d’appalto di lavori straordinari presso un condominio, si preoccupa di verificare che l’assemblea abbia effettivamente approvato i lavori oggetto del contratto?
Tale domanda dovrebbe far riflettere chi si occupa di manutenzioni/ristrutturazioni nell’ambito condominiale in quanto l’amministratore, ai sensi dei poteri conferitigli dal codice civile, può commissionare in via autonoma: (a) opere di manutenzione ordinaria; (b) opere di manutenzione straordinaria le quali rivestano il carattere dell’urgenza. Al contrario non può autonomamente ordinare l’esecuzione di opere “straordinarie” che non rientrano nella categoria di cui al punto (b). Su tali basi la Suprema Corte ha sempre affermato che l’amministratore, quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitigli dall’assemblea, rappresenta il condominio e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti all’anzidetto ente di gestione.
Il problema (per la ditta e per l’amministratore) sorge nel caso in cui il rappresentante del condominio agisca al di fuori del suo mandato ordinando l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria privi del carattere di urgenza. In una situazione di questo tipo il rapporto obbligatorio instauratosi non sarebbe riferibile al condominio, ma direttamente al soggetto (amministratore) che ha disposto l’esecuzione delle opere.
In concreto, se l’amministratore di condominio ordina delle opere di manutenzione straordinaria non urgenti, senza ottenere la preventiva approvazione dell’assemblea (o la successiva ratifica), la ditta appaltatrice – non potendo agire nei confronti dei condomini – potrebbe rivolgere le sue pretese verso il professionista.
Il tema di indagine è sicuramente delicato e merita ulteriori approfondimenti, ma il principio affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 2807 del 02.02.2017 è piuttosto chiaro: “In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135), che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente (Cass. n. 4332/1987). Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 c.c. , comma 2, abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui all’art. 1130 c.c. , e art. 1135 c.c. , comma 2 (Cass. 6557/2010)“.
In conclusione, suggerisco all’appaltatore di verificare sempre (anche allegando copia del verbale d’assemblea al contratto di appalto) che quanto posto in essere dall’amministratore rientri nel mandato a lui conferito dall’assemblea.
