L’art. 1129 comma 10 c.c. prevede quanto segue: “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata”.
Tale articolo è tutt’oggi interpretato in tre diversi modi.
- La nomina deve essere deliberata tutti gli anni (sostanzialmente, come prima della riforma).
- Tesi cosiddetta dell’1 + 1: alla fine del primo anno l’incarico si rinnova “in automatico” salva diversa delibera. Alla fine del secondo anno deve essere obbligatoriamente inserito all’ordine del giorno.
- Tesi della “nomina infinita”; dopo la prima nomina non è più necessario inserire il punto all’ordine del giorno e l’incarico si intende rinnovato anno dopo anno salvo delibera in senso contrario.
La tesi numero 1 sembra minoritaria in dottrina e giurisprudenza, mentre le opinioni dei giuristi si alternano fra la tesi 2 e 3.
Personalmente ritengo più conforme al dettato normativo la tesi numero 2 (quella dell’1 + 1) in quanto rispetta – a mio avviso – il senso letterale dell’articolo 1129 c.c.. Ritengo la tesi dell’infinito una forzatura per ovviare l’interpretazione prevalente in tema di prorogatio (ma questa è un’altra storia …).
Seguendo la tesi numero 2 (1 + 1) l’amministratore potrà, ad anni alterni, omettere il punto all’ordine del giorno relativo alla sua nomina fruendo del rinnovo automatico (fermi comunque gli obblighi in tema di comunicazione analitica del compenso).
È possibile rinvenire precedenti di merito a favore dell’una e dell’altra tesi; si riportano qui di seguito alcuni esempi.
- Tesi 1 + 1.
. Tribunale di Foggia, ordinanza del 21.06.2019: “In assenza, pertanto, di conferma nell’incarico l’amministratore decade dal proprio mandato dopo due anni dalla nomina, continuando successivamente ad operare in regime di prorogatio fino alla nomina (giudiziale o per volontà assembleare) di un nuovo amministratore”.
. Ordinanza n. 2486/2015 del Tribunale di Milano: “L’omesso inserimento all’ordine del giorno dell’assemblea del 09.02.2015 della nomina dell’amministratore è conforme alla nuova disciplina del condominio, che prevede sostanzialmente la durata in carica dell’amministratore per un anno tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca assunta dall’assemblea medesima”;
. Tribunale di Cassino, ordinanza del 21.01.2016.
. Tribunale di Roma, ordinanza del 10.03.2016;
. Tribunale di Brescia, ordinanza del 15.04.2016.
- Tesi del rinnovo infinito.
. Decreto Corte d’Appello di Palermo del 06.05.2019.
È opportuno formulare alcune ulteriori considerazioni in ordine alla durata dell’incarico di amministratore.
Obbligatorietà e maggioranze (nomina e conferma)
Il primo comma dell’art. 1129 c.c. stabilisce che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
Se le teste sono più di 8 la nomina è obbligatoria, se sono 8 o meno la nomina non è obbligatoria, ma è consentita; tale indicazione numerica non fa riferimento alle unità abitative quanto piuttosto ai singoli proprietari o alle singole comproprietà (le “teste”).
La nomina deve essere deliberata dall’assemblea, validamente costituita, con il voto della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi.
Nonostante alcune sentenze di merito abbiamo sostenuto la possibilità di confermare l’amministratore con la maggioranza “semplice” di cui al terzo comma dell’art. 1136 c.c., sconsiglio vivamente di seguire tali linee interpretative piuttosto isolate ed, a mio avviso, non conformi al dettato normativo.
Tribunale di Catania con la sentenza n. 1389/2017
“Ed invero non può condividersi l’orientamento cui sono giunti taluni giudici di merito che distinguono la fattispecie della nomina dell’amministratore da quella della sua conferma, richiedendo solo nel primo caso le maggioranze qualificate di cui al comma 2 del 1136 c.c. (nel testo vigente all’epoca della delibera), e ritenendo sufficienti nel secondo caso le maggioranze semplici di cui al comma 2 del medesimo articolo.
(…) Peraltro il comma 2 della medesima disposizione normativa prevede che
“contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, …”, in tal modo equiparando i casi di nuova nomina a quelli di rinnovo (e quindi conferma) dell’amministratore, come già affermato dalla giurisprudenza di legittimità.
(…) Non si rinvengono peraltro motivi per discostarsi da tale orientamento, il quale risulta conforme al disposto normativo – il quale non prevede affatto una distinzione tra i due casi e prescrive soltanto una maggioranza , ossia quella qualificata – ed alla volontà di legge la quale, al fine di meglio ponderare la scelta e di far in modo che l’amministratore sia scelto con ampie maggioranze, ha previsto che la nomina dell’amministratore sia sempre effettuata con maggioranze qualificate, sia in caso di soggetto che abbia già svolto in passato tale mandato sia in caso di soggetto nuovo”.
Tribunale di Latina, sentenza n. 40 dell’08.01.2019
“Con riferimento invece all’invalidità della delibera assembleare in merito alla conferma dell’amministratore, va osservato che la disposizione dell’art. 1136 comma quarto cod. civ. la quale richiede per la deliberazione dell’assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell’amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato (Cass. civ. n. 4269/1994).
In tal senso va osservato che l’art. 1136, comma 4, c.c., laddove prevede che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal comma 2, trova applicazione anche per la delibera di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato (cfr Tribunale di Avellino 17.11.2017).
Nel caso di specie è incontestato che la conferma dell’amministratore uscente è avvenuta in violazione della maggioranza di cui alla richiamata previsione normativa (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio) atteso che i condomini presenti in assemblea rappresentavano solo 482,858 millesimi dell’edificio.
Ne consegue l’annullamento della delibera assembleare adottata che viola norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (Cass.S.U. 05/4806)”.
Annullabilità / Nullità
Nel caso in cui l’assemblea nomini l’amministratore senza avere le maggioranze di cui all’articolo 1136 comma 2 c.c., la relativa delibera è annullabile e non nulla (per quanto riguarda il vizio di maggioranza).
Quanto sopra è confermato dalla nota sentenza della Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 4806/2005.
Sul punto, si richiama anche la sentenza del Tribunale di Roma n. 14039 del 03.07.2019:
“Invero non è stato raggiunto il più elevato quorum di cui al secondo comma dell’art. 1136 cc previsto per delibere aventi ad oggetto la nomina dell’amministratore ed in particolare non risulta raggiunta una maggioranza che abbia rappresentato almeno la metà del valore dell’edificio come emerso chiaramente fra l’altro dalla ctu espletata (non validamente contestata dalla parte convenuta costituita: v. elaborato) che ha ricostruito correttamente il valore della partecipazione dei singoli condomini.
Di conseguenza l’impugnata delibera deve essere annullata (Cass. SSUU 4806/05)”.
Ordine del giorno
Se l’amministratore decide di inserire il punto relativo alla nomina dell’amministratore all’ordine del giorno, la relativa carica sarà messa in discussione e sottoposta alla valutazione dell’assemblea; anche l’inserimento della sola dicitura “conferma amministratore” rende possibile votare in ordine alla nomina/revoca.
Sul punto si cita la sentenza del Tribunale di Napoli n. 9046/2017:
“Va rilevato, sin da subito, che l’ordine del giorno dell’assemblea condominiale del 26.02.2015 prevedeva al punto 3 l’argomento “amministrazione”. (…)
Nel caso di specie deve ritenersi che l’indicazione del tema “amministrazione” fosse sufficiente a consentire ai condomini di comprendere la materia sulla quale erano chiamati a discutere e deliberare. Infatti, sebbene la dicitura fosse ampia, al contempo essa era funzionale ad indicare che oggetto di esame da parte dell’assemblea sarebbe stato l’incarico dell’amministratore condominiale in senso generale (…) qualunque condomino in buona fede e con diligenza ordinaria poteva arguire e dedurre che la discussione sul tema “amministrazione” andasse quindi a riguardare anche la conferma dell’incarico dell’amministratore condominiale. Infatti, come detto, è sufficiente che sia indicato all’o.d.g. il tema sul quale l’assemblea sarà chiamata a discutere, senza che debba essere analiticamente prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea”.
Variazione del compenso
Se l’amministratore vuole chiedere l’aumento del suo compenso, dovrà porre la sua nomina all’ordine del giorno e sottoporre all’assemblea il nuovo preventivo; ciò a prescindere dalle diverse tesi in ordine alla durata dell’incarico in quanto l’assemblea deve stipulare un nuovo contratto con il professionista.
Nomina per più anni
Le norme dell’articolo 1129 c.c. sono inderogabili: neppure il regolamento contrattuale può derogare ad esse e prevedere, ad esempio, che l’amministratore duri in carica tre anni.
Al di là delle interpretazioni inerenti la durata dell’incarico, l’amministratore viene comunque nominato e/o confermato e/o rinnovato nel suo incarico per un solo anno e non per due gestioni.
Sul punto si richiama la sentenza del Tribunale di Napoli n. 9046/2017:
“La delibera impugnata ha statuito, infatti, che “l’assemblea all’unanimità dei presenti conferma l’amministratore Marcelo Capocci quale amministratore dello stabile per il biennio 2015/2016” (…) l’incarico dell’amministratore, di durata annuale, può intendersi tacitamente ed automaticamente rinnovato per un altro anno nel momento in cui l’assemblea non si riunisca per valutare la conferma dell’incarico o si riunisca senza prevedere l’argomento all’o.d.g. (…)
Tale soluzione esclude quindi in radice che, come avvenuto nel caso di specie, l’assemblea condominiale possa, al momento del conferimento dell’incarico, prevedere direttamente la sua durata biennale. Infatti, sarà sempre necessario, allo scadere del primo anno di gestione, un vaglio preventivo da parte dei condomini dell’operato dell’amministratore, affinché possa poi ritenersi rinnovato l’incarico di amministrazione anche per l’anno seguente. (…)
La delibera assembleare deve, quindi, essere annullata nella parte in cui prevede la conferma dell’amministratore in carica per il biennio 2015/2016. L’annullamento, infatti, non può limitarsi all’anno 2016 in quanto la statuizione assembleare risulta presa unitariamente per entrambi gli anni ed in quanto non si può presumere che i condomini avrebbero, se edotti del vizio della delibera, comunque conferito l’incarico per l’anno 2015”.
Richiesta da parte di uno dei condomini
Se prima della convocazione dell’assemblea ordinaria, uno dei condomini richiede all’amministratore di porre in discussione la sua nomina, il professionista dovrà porre all’ordine del giorno il punto relativo e non potrà fruire del “rinnovo automatico”.
Secondo una tesi più favorevole all’amministratore, si può pensare che tale richiesta debba pervenire: (a) prima della fine della gestione; (b) secondo i requisiti di cui all’articolo 66 disp. att.ve c.c. (da parte di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto dei millesimi).
Personalmente propendo per la prima interpretazione in quanto considero l’amministratore un professionista a tutti gli effetti.
