Fondo cassa in condominio

Parte della dottrina considera illegittima la costituzione di un fondo cassa a maggioranza. Ritengo che tale interpretazione non sia la più conforme al diritto condominiale e che, in condizioni di necessità, l’assemblea possa procedere con l’approvazione a maggioranza; ciò al fine di garantire all’amministratore liquidità sufficiente per gestire l’attività del condominio ed ottemperare agli obblighi di recupero delle spese nei confronti dei condomini morosi.

Che cosa è il fondo cassa condominiale?

Il fondo cassa rappresenta un accantonamento contabile chiesto ai condomini il quale verrà utilizzato dall’amministratore per riuscire a far fronte alle spese correnti pur in presenza di condomini morosi; la sua funzione è del tutto simile a quella del fido concesso dalla banca sul conto corrente condominiale.

È lecito?

La giurisprudenza e la dottrina offrono visioni contrastanti sul tema. A mio parere, tale istituto deve essere considerato valido purchè rispetti alcuni principi maturati nel corso degli anni da parte della giurisprudenza; pensare diversamente significa privare l’amministratore di uno strumento assai utile in presenza di morosità. Per negarne l’applicazione, non è sufficiente affermare che i fornitori si devono prima rivalere nei confronti dei condomini morosi in quanto:

  • tale escussione è solamente preventiva, ma successivamente si può agire nei confronti dei condomini “in bonis”;
  • il fornitore potrà anche dover procedere prima nei confronti dei morosi, ma nel frattempo può sospendere la fornitura di servizi comuni con tutte le conseguenze del caso;
  • il creditore del condominio ha diversi altri modi per recuperare il proprio credito. Ad esempio: pignoramento del conto corrente o pignoramento delle quote da versare nei confronti dei condomini in bonis (entrambe possibilità ammesse dalla giurisprudenza).

Ripartizione fra tutti i condomini e non solo fra alcuni di essi

Come già anticipato, parte della dottrina e della giurisprudenza considera non ammissibile la costituzione di un fondo cassa approvato a maggioranza. Una delle motivazioni addotte per sostenere questa posizione è che non si può addebitare ai condomini che sono in regola con i pagamenti il debito dei condomini morosi. Un esempio è la sentenza n. 2136 del 16 novembre 2023 del Tribunale di Messina: “a seguito della riforma del condominio, è necessaria la decisione unanime dell’assemblea per ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi, con la costituzione di un apposito fondo”.

Questa affermazione è corretta, tuttavia non preclude la possibilità di costituire un fondo cassa, purché questo sia deliberato in modo appropriato e venga ripartito tra tutti i condomini, inclusi quelli morosi. Pertanto, non si tratta di addebitare agli altri condomini le quote non pagate da uno di loro, ma piuttosto di creare una disponibilità finanziaria a disposizione dell’amministratore.

Quando si può costituire?

Il fondo cassa può essere costituito ove sia possibile dimostrare la necessità del medesimo; si fa riferimento alla presenza di morosità che precludano il regolare pagamento delle poste passive. La liquidità derivante da tale delibera permette all’amministratore di saldare i fornitori ed evitare azioni legali nei confronti del condominio; queste ultime provocherebbero un aumento di spese a danno di tutti.

Come procedere?

So che alcuni amministratori costituiscono più fondi a seconda delle varie necessità; personalmente, salvo casi particolari, preferisco costituire un unico fondo cassa (così denominato) che ogni anno verrà confermato/aumentato/diminuito a seconda delle necessità e fino a che perdurerà la carenza di liquidità.

Quando è necessario costituire il suddetto fondo, si inserisce all’interno del bilancio preventivo una voce denominata “fondo cassa” ripartita su tutti i condomini (anche i morosi) in ragione dei millesimi generali; tale voce verrà poi consolidata nel rendiconto consuntivo ed inserita nello stato patrimoniale. A quel punto si dovrà valutare se confermare il fondo o eventualmente aumentarlo (stanziando un ulteriore voce a preventivo) a seconda delle necessità.

La costituzione in vista di eventuali lavori straordinari

Vorrei sottolineare che una situazione differente si verifica quando l’assemblea condominiale decide di istituire un fondo cassa destinato a futuri interventi manutentivi. In tale contesto, il fondo si configura come un fondo per lavori straordinari ed, a mio parere, è legittimo, purché sia proporzionato alle effettive necessità. Dovrà comunque essere oggetto di delibera con le maggioranze previste dall’articolo 1136 comma 2 del codice civile; annualmente i condomini dovranno decidere se mantenerlo o restituirlo.

Alcune ulteriori annotazioni

  • Non posso vincolare i condomini a versamenti che si protraggano per più gestioni; ogni anno devo quindi indicarne la consistenza nello stato patrimoniale e decidere in merito.
  • L’entità di quanto accantonato deve essere parametrata alle necessità derivanti dalla situazione contabile del singolo fabbricato.
  • Non ritengo necessario aprire uno specifico conto corrente.
  • Se un soggetto non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo.
  • Circa la maggioranza, suggerisco di considerare quella del 1136 comma 2 c.c. (almeno 500 millesimi e maggioranza degli intervenuti); in realtà, la giurisprudenza ammette la costituzione a maggioranza semplice con riferimento ad esigenze inerenti la gestione ordinaria. Come sempre ricordo che una delibera assunta senza le maggioranze di legge rappresenta un vizio di annullabilità (Cassazione a Sezioni Unite n. 4806/2005).
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Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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