Fondo cassa in condominio

[Il presente articolo, originariamente del 13.05.2015, è stato aggiornato in data 23.11.2020]

Parte della dottrina considera illegittima la costituzione di un fondo cassa a maggioranza. Ritengo che tale interpretazione non sia la più conforme al diritto condominiale e che, in condizioni di necessità, l’assemblea possa procedere con l’approvazione a maggioranza; ciò al fine di garantire all’amministratore liquidità sufficiente per gestire l’attività del condominio ed ottemperare agli obblighi di recupero delle spese nei confronti dei condomini morosi.

Che cosa è il fondo cassa condominiale?

Il fondo cassa rappresenta un accantonamento contabile chiesto ai condomini il quale verrà utilizzato dall’amministratore per riuscire a far fronte alle spese correnti pur in presenza di condomini morosi; la sua funzione è del tutto simile a quella del fido concesso dalla banca sul conto corrente condominiale.

È lecito?

La giurisprudenza e la dottrina offrono visioni contrastanti sul tema. A mio parere, tale istituto deve essere considerato valido purchè rispetti alcuni principi maturati nel corso degli anni da parte della giurisprudenza; pensare diversamente significa privare l’amministratore di uno strumento assai utile in presenza di morosità. Per negarne l’applicazione, non è sufficiente affermare che i fornitori si devono prima rivalere nei confronti dei condomini morosi in quanto:

  • tale escussione è solamente preventiva, ma successivamente si può agire nei confronti dei condomini “in bonis”;
  • il fornitore potrà anche dover procedere prima nei confronti dei morosi, ma nel frattempo può sospendere la fornitura di servizi comuni con tutte le conseguenze del caso;
  • il creditore del condominio ha diversi altri modi per recuperare il proprio credito. Ad esempio: pignoramento del conto corrente o pignoramento delle quote da versare nei confronti dei condomini in bonis (entrambe possibilità ammesse dalla giurisprudenza).

Quando si può costituire?

Il fondo cassa può essere costituito ove sia possibile dimostrare la necessità del medesimo; si fa riferimento alla presenza di morosità che precludano il regolare pagamento delle poste passive. La liquidità derivante da tale delibera permette all’amministratore di saldare i fornitori ed evitare azioni legali nei confronti del condominio; queste ultime provocherebbero un aumento di spese a danno di tutti.

Come procedere?

So che alcuni amministratori costituiscono più fondi a seconda delle varie necessità; personalmente, salvo casi particolari, preferisco costituire un unico fondo cassa (così denominato) che ogni anno verrà confermato/aumentato/diminuito a secondo delle necessità e fino a che perdurerà la carenza di liquidità.

Quando è necessario costituire il suddetto fondo, si inserisce all’interno del bilancio preventivo una voce denominata “fondo cassa” ripartita su tutti i condomini (anche i morosi) in ragione dei millesimi generali; tale voce verrà poi consolidata nel rendiconto consuntivo ed inserita nello stato patrimoniale. A quel punto si dovrà valutare se confermare il fondo o eventualmente aumentarlo (stanziando un ulteriore voce a preventivo) a seconda delle necessità.

Alcune ulteriori annotazioni.

  • Non posso vincolare i condomini a versamenti che si protraggano per più gestioni; ogni anno devo quindi indicarne la consistenza nello stato patrimoniale e decidere in merito.
  • L’entità di quanto accantonato deve essere parametrata alle necessità derivanti dalla situazione contabile del singolo fabbricato.
  • Non ritengo necessario aprire uno specifico conto corrente.
  • Se un soggetto non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo.
  • Circa la maggioranza, suggerisco di considerare quella del 1136 comma 2 c.c. (almeno 500 millesimi e maggioranza degli intervenuti); in realtà, la giurisprudenza ammette la costituzione a maggioranza semplice con riferimento ad esigenze inerenti la gestione ordinaria. Come sempre ricordo che una delibera assunta senza le maggioranze di legge rappresenta un vizio di annullabilità (Cassazione a Sezioni Unite n. 4806/2005).

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Cosa succede in caso di compravendita?

In caso di compravendita sarà opportuno inserire l’esistenza del fondo nella dichiarazione rilasciata al condomino che ne faccia richiesta. Suggerisco una frase di questo tipo: “Risulta accantonato un fondo contabile di € 5.545,12, la cui quota relativa alle unità di Sua proprietà è pari ad € 295,06. La titolarità di tale importo passerà automaticamente al nuovo proprietario”.

Sono convinto che non tutti saranno d’accordo, ma ritengo che il fondo cassa, se lo consideriamo ammissibile, debba rientrare nel “patrimonio del condominio”, resti vincolato alle scelte dell’assemblea e segua la proprietà in ragione della quota millesimale.

La Giurisprudenza

Cassazione Civile, sentenza n. 12683 del 25.06.2020: “E’ però possibile trarre la conclusione circa la validità di previsioni assembleari che contemplino la creazione di fondi speciali per far fronte a spese che il condominio dovrà affrontare in futuro, e senza che su tale previsione possa incidere il richiamato principio della tendenziale annualità delle previsioni in materia di spese”.

Tribunale di Roma, sentenza n. 11875 del 03.09.2020: “Cass. sez. II, 11 agosto 2016, n. 17035, ha ritenuto legittima l’istituzione, a maggioranza semplice, di un “fondo cassa rivolto, in una situazione di grave degrado dell’immobile, ad assicurare la provvista per procedere ad opere necessarie di manutenzione ordinaria e straordinaria, laddove gli interventi da eseguire siano individuati e/o individuabili, anche se non ancora deliberati”.

Tribunale di Brescia, sentenza n. 430 del 25.02.2020: “Il condominio ha deliberato legittimamente la creazione di un fondo cassa al fine di evitare azioni da parte di creditori o fornitori. E’ stato infatti dimostrato come la creazione del fondo cassa non è stato certamente un espediente per non procedere nei confronti dei condomini morosi, ma come il condominio si trovasse in una situazione passiva nonostante le azioni di recupero espedite”.

Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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