Gestione efficace dell’assemblea condominiale: strategie e consigli legali

L’assemblea rappresenta un fattore fondamentale per la vita del condominio e per ogni amministratore condominiale, essendo il momento in cui si decidono le spese ordinarie, i lavori straordinari e la gestione delle parti comuni. Costituisce un’importante opportunità di dialogo per i condomini, i quali esprimono le proprie decisioni attraverso il meccanismo specifico della doppia maggioranza.

Trascurare le dinamiche e le regole che governano le assemblee può causare diversi problemi, come contestazioni, litigi derivanti dal mancato rispetto delle decisioni prese, e procedure d’urgenza. Anche l’amministratore può essere direttamente coinvolto, per esempio, rischiando la revoca giudiziale se non esegue quanto deliberato.

Di conseguenza, offrirò alcuni consigli strategici per una gestione efficace delle assemblee condominiali. Anche in questa occasione, mi focalizzo sugli aspetti legali, affidando a esperti la gestione delle questioni comunicative e organizzative.

Preparare l’assemblea

Non posso arrivare in assemblea senza sapere quello di cui si dovrà discutere. Le riunioni vanno preparate! In sede di convocazione occorre verificare se quanto era stato richiesto dai condomini nel corso della precedente assemblea è stato effettivamente fatto, se la documentazione predisposta è ordinata, se risulti necessario porre all’ordine del giorno questioni di interesse comune e – di conseguenza- raccogliere i preventivi necessari per mettere i condomini nelle condizioni di deliberare.

Su questo argomento, mi piace sempre ricordare quella bellissima giurisprudenza della Cassazione Penale la quale ci ricorda che la responsabilità conseguente alla mancata esecuzione di opere all’interno del condominio (ad esempio, adeguamento alla normativa in materia di prevenzione incendi), passa dall’amministratore ai proprietari nel momento in cui i proprietari non forniscono all’amministratore i fondi necessari.

Presupposto per la traslazione di responsabilità è mettere i condomini nelle condizioni di deliberare e ciò non può essere fatto se non ho ben preparato l’assemblea.

Ottimizzare la gestione dell’assemblea condominiale

Per mantenere sempre il controllo dell’assemblea, è essenziale che l’amministratore svolga un ruolo attivo, indipendentemente dalla sua posizione ufficiale (che sia presidente, segretario, o nessuno dei due). Nonostante la presenza del professionista non sia obbligatoria, una gestione efficiente richiede che l’amministratore coordini l’assemblea e sovrintenda alla corretta verbalizzazione.

Consiglio di preparare il verbale prima dell’incontro, per mitigare eventuali disordini che potrebbero emergere. Un punto cruciale è la capacità dell’amministratore di intervenire tempestivamente, ponendo fine alle discussioni quando necessario e presentando una mozione di voto chiara per ogni argomento in scaletta. Questo permetterà ai condomini di prendere decisioni consapevoli, che verranno poi riportate nel verbale.

Ritengo, inoltre, che il verbale debba essere redatto durante l’assemblea e riletto al termine di ogni punto discusso, per garantire che tutti i partecipanti comprendano le decisioni prese.

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Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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