Gestione e ripartizione delle spese per i beni oggetto di servitù in condominio

In situazioni di condominio, può accadere che alcuni beni utilizzati dai condomini non siano di proprietà comune, ma siano fruibili da alcune unità immobiliari in forza di un diritto di servitù; pensiamo ad esempio alle seguenti fattispecie:

(a) guardiola di proprietà del condominio A, che serve anche il condominio B;

(b) complesso di 8 edifici verticali che godono reciprocamente del diritto di passaggio sulle strade e sui marciapiedi posti ognuno all’interno delle rispettive proprietà.

La questione si concentra su come gestire questi beni e come definire la modalità di riparto delle relative spese.

Eventuali convenzioni previste nei titoli

Il primo elemento da esaminare quando si parla di servitù è il titolo costitutivo (quindi, l’atto pilota); se all’interno di tale titolo fossero stabilite pattuizioni particolari, sia con riferimento alla gestione, sia con riferimento alla ripartizione delle spese, occorrerà partire da quell’atto per compiere ogni ragionamento.

Disciplina applicabile

Il tema nevralgico riguarda la disciplina applicabile alle casistiche già indicate in precedenza. È opportuno richiamare un passaggio dell’ordinanza della Cassazione Civile n. 12259 del 09.05.2023: “la presenza di un diritto di servitù in favore indistintamente delle proprietà esclusive presenti in un edificio condominiale assoggetta il diritto stesso, sia nelle modalità di esercizio che con riguardo alle spese di gestione del bene, alla disciplina propria del condominio (…). La nozione di bene comune, su cui si fonda il condominio, va infatti estesa non solo al diritto di proprietà ma anche alle cose su cui i partecipanti al condominio vantano indistintamente diritto di uso o godimento in quanto funzionali all’uso dei beni comuni e delle proprietà individuali”.

L’affermazione di cui sopra non viene ulteriormente approfondita dal giudice di legittimità, ma ritengo che la riflessione riguardi quanto previsto dall’articolo 1117 c.c.; faccio riferimento alla parte in cui si afferma che sono di proprietà comune le parti necessarie all’uso comune e le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune. Quindi, se sono in presenza di un bene oggetto di servitù, ma destinato – di fatto – all’uso comune, tale bene risulterà soggetto alla disciplina condominiale.

Seguendo questa tesi, i proprietari dei fondi dominanti (ossia coloro che esercitano la servitù) devono essere convocati alle assemblee e devono essere loro addebitate pro-quota le spese relative alla manutenzione e gestione del bene oggetto di servitù. Per il recupero del credito sarà possibile agire secondo quanto stabilito dall’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile.

Ritengo che questo orientamento sia il più corretto, in particolare nelle situazioni in cui il bene oggetto di servitù è oggettivamente a servizio di tutti i comproprietari, o addirittura essenziale per l’esistenza del condominio. Ragionamento differente riguarda quelle situazioni dove il bene oggetto di servitù sia “accessorio” e non necessario rispetto alle unità immobiliari (ad esempio, una piscina); in questo caso occorre però esaminare la singola fattispecie concreta per dare una corretta valutazione. L’applicabilità della disciplina condominiale verrà poi declinata in gestione condominiale o in gestione supercondominiale a seconda della conformazione dell’edificio.

Giurisprudenza

Tribunale di Brescia, sentenza n. 3806/2014: “Da una semplice visione del verbale assembleare appare evidente che si tratta di servizi resi ai singoli condomini appartenenti al comparto: infatti si tratta di voci come manutenzioni ed illuminazioni, manutenzione del verde, consumi acqua, gestione sotto centrali etc. non si può dunque non vedere come attenendo appunto a servizi si sia in presenza di un supercondominio. Rammentando i principi che vedono l’applicazione delle norme in materia di condominio anche laddove si sia in presenza di servizi comuni e non parti comuni, sussistendo fra essi rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme del condominio”.

Cassazione Civile, sentenza n. 19799/2014 e n. 19800/2014: “ai fini della configurabilità del supercondominio, non è indispensabile l’esistenza di beni comuni, essendo invece sufficiente l’esistenza di servizi comuni a più edifici”.

Secondo orientamento

A questo primo orientamento si contrappone però una diversa linea di pensiero. Questa seconda visione sostiene che nella situazione descritta non si applichi la disciplina condominiale, bensì quanto previsto dall’articolo 1069 del codice civile in tema di servitù: se vengono effettuate manutenzioni al bene oggetto di servitù e tali manutenzioni beneficiano sia il fondo dominante che quello servente, entrambi devono contribuire in proporzione ai rispettivi vantaggi.

Da un punto di vista pratico ciò cosa significa:

•      Le spese dovranno comunque essere ripartite secondo una tabella millesimale (concordata fra le parti o stabilita giudizialmente) elaborata in ragione dei rispettivi vantaggi rispetto alla servitù.

•      Se il bene gravato da servitù (fondo servente) è un bene comune condominiale e quindi è il condominio a sostenere le spese e a dover richiedere il rimborso al fondo dominante (chi utilizza il bene condominiale senza essere condomino), l’eventuale azione giudiziaria per il recupero dovrà essere esercitata dai singoli condomini e non dal condominio. Questo perché sono i singoli condomini i titolari del diritto reale, non il condominio.

Il consiglio pratico per gestire questo tipo di situazioni è il seguente.

•      Nel caso in cui non via sia una tabella millesimale della servitù, farla predisporre da un tecnico.

•      Convocare in assemblea tutti i proprietari dei fondi dominanti e dei fondi serventi sia per l’approvazione del preventivo che per l’approvazione del consuntivo.

•      Addebitare ai suddetti proprietari le sole spese relative ed inerenti il bene oggetto di servitù (se si vogliono addebitare delle spese di gestione dovranno essere ben valutate e comunque calibrate rispetto alle spese di gestione delle altre parti comuni).

•      Richiedere il rimborso delle somme ripartite; in caso di mancato pagamento valutare tempestivamente con il proprio legale gli eventuali passi da compiere.

Chiaramente, la soluzione migliore è quella di trovare un accordo scritto che regoli i rapporti tra i condomini e i fondi dominanti riguardo le modalità di gestione e di ripartizione delle spese.

Avatar photo

Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

Inserisci il tuo indirizzo email per essere aggiornato sui miei contenuti