Guida al regolamento di condominio: norme, approvazione e clausole

Introduzione al regolamento di condominio

Cosa è il regolamento di condominio? La risposta formale si trova nell’articolo 1138 del Codice Civile, il quale spiega come il regolamento contenga norme relative a: uso delle cose comuni, ripartizione delle spese, decoro dell’edificio, diritti e doveri dei condomini e amministrazione delle parti comuni. Il regolamento diventa obbligatorio per condomini composti da più di 10 condomini; per valutare questa condizione si considerano le teste e non le unità immobiliari.

Tuttavia, anche in condomini con 10 o meno proprietari è possibile approvare un regolamento.

Requisiti per l’approvazione del regolamento

La maggioranza richiesta per l’approvazione del regolamento è stabilita dall’articolo 1136, comma 2, del Codice Civile, il quale prevede almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti. Questo criterio vale sia per la prima che per la seconda convocazione, osservando il principio della doppia maggioranza.

È necessario includere un punto specifico all’ordine del giorno e rendere accessibile a tutti i condomini la bozza del regolamento proposto per la deliberazione.

L’importanza della chiarezza nel regolamento condominiale

Vorrei sfruttare quest’articolo per riflettere sulla redazione del regolamento condominiale. Quando mi si chiede di preparare un regolamento di condominio, specifico subito che non mi piace includere nel testo norme di carattere amministrativo che ripetano ciò che è già stabilito dal Codice Civile. A mio avviso, questa pratica non offre vantaggi e rischia soltanto di introdurre prescrizioni in contraddizione con norme inderogabili, creando così problemi aggiuntivi.

Principi fondamentali per la redazione del regolamento

A mio avviso, il regolamento dovrebbe essere usato principalmente per:

  • distinguere le parti comuni da quelle in uso esclusivo ad alcuni condomini (condominio parziale);
  • chiarire le modalità di ripartizione delle spese;
  • regolare l’uso delle parti comuni;
  • fornire indicazioni precise sul decoro architettonico, come ad esempio il colore degli infissi o il modello di luci esterne. Tuttavia, queste indicazioni non devono limitare i diritti individuali o introdurre un’obbligazione generica di richiedere autorizzazioni all’assemblea;
  • dare indicazioni di carattere amministrativo in applicazione o ad integrazione di quanto già previsto dal codice civile; ad esempio: introduzione sanzioni, regolamentazione assemblea in videoconferenza, regolamentazione luogo di svolgimento dell’assemblea.

L’approvazione unanime di clausole contrattuali

Se si intendono introdurre limitazioni ai diritti dei singoli condomini, è necessario approvare clausole di natura contrattuale.

Queste dovranno essere approvate all’unanimità e potrebbero stabilire, ad esempio, che modifiche alle parti comuni richiedano l’approvazione di tutti i condomini. Approvando una clausola di questo tipo, sarà importante assicurarsi di trascriverla su tutti i subalterni, rendendola così opponibile ai futuri acquirenti. Questo passaggio è fondamentale perché, secondo una giurisprudenza ormai consolidata, le clausole contrattuali non possono essere imposte a chi acquista un’unità immobiliare senza averle espressamente accettate.

Strategie per un regolamento efficace e conforme

Quando si redige un regolamento, è importante valutare attentamente le tipologie di clausole da includere, evitando di inserire norme superflue che servono solo ad “allungare il brodo”. Ogni clausola deve essere attentamente considerata e adattata in base alle specificità del condominio e alle caratteristiche dell’edificio in questione.

Se c’è consenso unanime (ad esempio, durante la prima vendita), è possibile valutare l’introduzione di clausole di natura contrattuale a tutela dei futuri proprietari. Tuttavia, è necessario trascrivere il regolamento per evitare di creare vincoli che, in futuro, potrebbero non essere efficaci, incrementando così il rischio di contenziosi.

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Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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