Le parti comuni nel condominio sono tali in quanto necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso o in quanto destinate in modo permanente all’uso o al godimento comune; in presenza di tali presupposti opera la presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c.. Tale presunzione può essere “vinta” solo dal primo atto di vendita – momento costitutivo del condominio – che riservi in modo espresso ad uno dei condomini la proprietà di dette parti.
Sul punto riportiamo un estratto della sentenza n. 11820/2011 della Suprema Corte di Cassazione:
Il secondo motivo, lamentando violazione o falsa applicazione degli artt. 817, 818, 1117, 1362, 2733 cod. civ. degli artt. 115 e 228 cod. proc. civ. nonché omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, censura la sentenza impugnata laddove aveva escluso il diritto di proprietà esclusiva del convenuto sul terrazzo di copertura, disattendendo le risultanze istruttorie, attese le dichiarazioni confessorie rese dall’attrice in sede di interrogatorio formale e di quanto emerso dalla deposizione del teste Co., relativamente all’accordo per la ripartizione delle spese del terrazzo. La Corte aveva erroneamente negato la natura pertinenziale del terrazzo che, essendo accessibile unicamente dall’appartamento di proprietà di esso convenuto, era un bene destinato all’uso e al godimento esclusivo del condomino, per cui andava escluso dai beni comuni di cui all’art. 1117 cod. civ., dovendo considerarsi secondaria la funzione di copertura. La sentenza aveva violato la norma di cui all’art. 817 cod. civ., atteso che per effetto della sua natura pertinenziale, la proprietà del terrazzo doveva ritenersi trasferita unitamente alla vendita dell’appartamento; il che era confermato dal fatto che l’attrice, in venti anni, non era mai salita sul terrazzo de quo. La Suprema Corte ha ritenuto il motivo infondato.
La sentenza ha verificato che il lastrico solare è destinato a copertura del fabbricato, facendo correttamente discendere da tale essenziale funzione – svolta a vantaggio dell’intero edificio di cui esso costituisce parte necessaria – la natura di bene comune secondo la presunzione di cui all’art. 1117 cod. civ.: in presenza di tale situazione è evidentemente del tutto irrilevante di per sè che il convenuto abbia un accesso al terrazzo praticabile esclusivamente dal suo appartamento. Al riguardo, va ricordato che il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune, sicché in presenza di tali presupposti opera la presunzione di comproprietà posta dall’art. 1117 cod. civ.: nelle specie non ricorre evidentemente l’ipotesi in cui la presunzione di comunione è superata per essere la cosa, in considerazione delle obbiettive caratteristiche strutturali, destinata al servizio in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile. Ed invero, in presenza della ricordata funzione del lastrico solare, sarebbe stato onere del convenuto fornire la prova del titolo contrario su cui fondare il diritto di proprietà esclusiva ovvero l’acquisto per usucapione. In proposito, occorre considerare che – a prescindere dal rilevare che in generale l’acquisto della proprietà immobiliare richiede la forma scritta ad substantiam del relativo atto traslativo e non potrebbe certo essere fornita dalla confessione giudiziale della controparte – titolo contrario alla presunzione di comproprietà di cui al citato art. 1117 è l’atto relativo alla prima vendita di una unità immobiliare a seguito della quale viene a costituirsi una situazione di condominio, situazione che è determinata dal frazionamento dell’edificio conseguente all’alienazione dall’originario unico proprietario il titolo deve contenere una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.
La sentenza ha al riguardo escluso che la proprietà esclusiva del lastrico solare a favore del convenuto fosse risultata dal titolo o che si fossero verificati i presupposti dell’usucapione.
