[Il presente articolo, originariamente del 25.01.2015, è stato aggiornato in data 10.01.2019]
Periodo Ante riforma
La “prorogatio imperii” è un istituto giuridico di fonte giurisprudenziale in base al quale l’amministratore di condominio – il cui incarico sia concluso per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., per dimissioni, per revoca o per altra causa – prosegue nell’esercizio di tutti i suoi poteri fino al momento in cui l’assemblea non nomina un nuovo soggetto.
La ratio posta alla base di tale figura è quella di garantire al condominio una continuità nella gestione ed opera se tale continuità si presume conforme alla volontà dei condomini; all’amministratore in prorogatio sono stati riconosciuti poteri pari a quelli dell’amministratore “ordinario” (può quindi, ad esempio, proporre azioni per il recupero dei crediti condominiali o convocare assemblee ordinarie/straordinarie).
Sul punto, riportiamo un estratto della sentenza n. 18660/2012 della Suprema Corte di Cassazione:
“In tema di condominio degli edifici, l’istituto della prorogatio imperii – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari” (Pronunce conformi della Cassazione Civile: 10607/2014, 18660/2012, 14589/2011, 1405/2007, 4531/2003).
Prima della riforma era quindi costante l’orientamento in base al quale l’amministratore di condominio proseguiva il suo incarico con pieni poteri nelle seguenti situazioni: termine del mandato di cui all’art. 1129 c.c., dimissioni, revoca giudiziale (senza contestuale nomina del nuovo amministratore), sospensione e/o annullamento della delibera di nomina.
Periodo post riforma e critica all’interpretazione maggioritaria
L’avvento della riforma del condomino, a detta della dottrina maggioritaria, sembra aver sancito la fine della “prorogatio imperii” per come fino ad oggi conosciuta.
La norma di riferimento è il nuovo articolo 1129 comma 8 c.c. che recita: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
Secondo la dottrina e secondo parte della giurisprudenza di merito, quando un amministratore conclude il suo incarico (per scadenza del mandato o per gli altri motivi sopra evidenziati) rientra nella casistica di cui all’articolo 1129 comma 8 c.c..
A mio avviso la tesi maggioritaria è totalmente slegata dalla realtà e crea notevolissimi problemi che le sentenze di legittimità ante-riforma avevano, per l’appunto, superato mediante la prorogatio.
Basti formulare le seguenti riflessioni.
- Se riteniamo che l’amministratore duri in carica secondo la tesi dell’”1 + 1” (si veda l’articolo relativo alla durata dell’incarico dell’amministratore), alla fine del secondo anno di gestione (quindi, se la gestione corrisponde all’anno solare, il primo gennaio del terzo anno) l’amministratore dovrebbe svolgere solo l’attività urgente e consegnare (a chi?) tutta la documentazione in suo possesso. Normalmente l’assemblea ordinaria viene convocata non prima di uno / due mesi rispetto alla fine della gestione quindi è evidente il “cortocircuito” di tale lettura della norma; l’applicazione della prorogatio risolve pienamente questo problema.
- Se riteniamo che l’amministratore duri in carica “all’infinito” (tesi, a mio avviso, molto discutibile) si risolve il problema della fine gestione, ma non quanto si verifica nei seguenti casi: revoca giudiziale senza nomina del successore e sospensione della delibera di nomina.
Interpretazione differente dell’articolo 1129 comma 8 c.c.
La norma in esame può essere letta in modo diverso e maggiormente conforme alla ratio della riforma e della giurisprudenza fino ad oggi prevalente.
Le innovazioni apportate dalla L. 220/2012 non hanno scalfito i principi posti alla base dei ragionamenti della Suprema Corte di Cassazione per giustificare la prorogatio: carattere perenne e necessario dell’ufficio di amministratore (Cass. Civile, sentenza n. 10607 del 14.05.2014) ed interesse del condominio alla continuità dell’amministratore (Cass. Civ. sentenza n. 18660 del 30.10.2012).
Il termine “cessazione dell’incarico” di cui al comma 8 non deve essere letto quale momento in cui l’amministratore conclude il suo mandato per decorrenza del termine, ma deve piuttosto corrispondere al verificarsi delle seguenti due ipotesi:
- Nomina del nuovo amministratore, sia essa conseguente ad una delibera assembleare o ad una pronuncia giudiziale.
- Casi in cui il rapporto di fiducia tra i condomini e l’amministratore viene meno per gravi motivi tali da determinare la cessazione immediata dell’incarico. Questa ipotesi è stata espressamente prevista dalla riforma del condominio all’art. 71bis, comma 4, disp. att.ve c.c.: “La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore”.
L’articolo 1129, comma 8, c.c. e l’art. 71bis disp. att.ve già richiamati sono gli unici due punti ove compare il termine “cessazione dell’incarico”. Ciò avvalora il principio secondo cui tale cessazione è conseguente ad un taglio netto nel rapporto con il precedente amministratore determinato o dalla sua sostituzione o dal verificarsi dei casi di cui all’art. 71bis, comma 4, disp. att.ve c.c.; episodi talmente gravi da giustificare la circostanza che il condominio sia provvisoriamente privo del proprio rappresentante. In queste ultime ipotesi la riforma riconosce il potere ai condomini di convocare direttamente l’assemblea.
È opportuno formulare anche le seguenti riflessioni.
- È vero che l’amministratore può ricorrere al giudice per la nomina dell’amministratore giudiziale (ai sensi dell’art. 1129 comma 1 c.c.), ma ciò avviene quando l’amministratore è “dimissionario”. Cosa ben diversa riguarda il caso in cui l’amministratore chieda di essere confermato, ma l’assemblea ordinaria non abbia presenze sufficienti per procedere in tal senso.
- Se fosse vero che l’amministratore cessa dall’incarico con la fine della gestione, allora non potrebbe neppure predisporre il bilancio (ha 180 giorni di tempo dalla fine della gestione), promuovere e/o proseguire azioni di recupero del credito (anch’esse vincolate da precisi termini di legge).
- La prorogatio non è una “scorciatoia” per l’amministratore che vuole prolungare il suo incarico sine die in quanto, in vigenza di prorogatio, ogni condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere la nomina dell’amministratore giudiziale.
Giurisprudenza
Come già anticipato, sono diverse le sentenze che legano la “rinnovata” prorogatio all’applicazione dell’articolo 1129 comma 8 c.c.; non mancano però le pronunce che sembrano confermare una differente interpretazione.
Tribunale di Asti, sentenza n. 758 dell’08.08.2019
Tale pronuncia conferma l’applicabilità, anche dopo la L. 220/2012, dell’interpretazione data dalla Cassazione in tema di prorogatio.
“senza contare, comunque, la successiva attività di fatto svolta dall’amministratore de quo, successivamente confermato dall’assemblea come emerge dal tenore delle successiva delibere; come noto “(…) In tema di condominio di edifici, l’istituto della prorogatio imperii – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 cod. civ., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass. nn. 1405/07 e 4531/03). Ne consegue che l’amministratore di condominio (…) la cui nomina sia stata dichiarata invalida continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei condomini/comproprietari” (Cass., II, 30-10-2012, n. 18660; nello stesso senso, nel merito, T. Catania, ord. 2/8/2018 per cui il neo-amministratore con nomina impugnata/giudizialmente sospesa/revocata, fino alla relativa sostituzione, resta in carica come rappresentante del condomino e, comunque, deve portare a compimento gli atti amministrativi urgenti)”.
Tribunale di Novara, ordinanza del 18.06.2019
“che, con riguardo al capo 2 dell’ordine del giorno, non possa ugualmente ritenersi ravvisabile il pericolo di un pregiudizio irreparabile, atteso che in virtù dell’istituto della prorogatio l’amministratore di un condominio di un edificio, cessato dalla carica, continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.c., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore (Cass. 4531/2003);
– che, come affermato a più riprese dalla giurisprudenza di legittimità e di merito, la “prorogatio imperii” dell’amministratore si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell’opera dell’amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, comma 2, c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina (Cass. 821/2014)”
Tribunale di Roma, sentenza n. 9651 dell’08.05.2019
“È comunque da ricordare che, in tema di condominio negli edifici, la “prorogatio imperii” dell’amministratore – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministrazione – si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell’opera dell’amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, secondo comma, cod. civ. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina.
Ne consegue che l’amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari,
L’assemblea avrebbe potuto pertanto essere validamente convocata dall’amministratore la cui nomina era stata dichiarata illegittima.”
Cassazione Civile, sentenza n. 12120 del 17.05.2018
Tale sentenza, pur affrontando un caso verificatosi anteriormente alla riforma, ha affermato quanto segue: “si è uniformato, alla giurisprudenza di questa Suprema Corte, la quale ha avuto modo di precisare che la perpetuatio di poteri in capo all’amministratore uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio all’interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, (come nel caso in esame) una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore, cessato dall’incarico”.
Ulteriore giurisprudenza sul tema (favorevole alla prorogatio): Tribunale di Benevento (sentenza n. 43 del 17.01.2017), Tribunale di Roma (sentenza n. 5526 del 21.03.2017), Tribunale di Reggio Calabria (ordinanza del 05.05.2015), Tribunale di Napoli (sentenza del 19.06.2015), Tribunale di Napoli (sentenza del 19.06.2015), Tribunale di Roma (ordinanza del 10.03.2016), Tribunale di Milano (sentenza n. 5602 del 04.05.2016).
