Legge 122/1989 – Risvolti in ambito condominiale

Una delle finalità della legge 122/1989, cosiddetta “Legge Tognoli”, è quella di disciplinare le modalità attraverso le quali i proprietari di immobili possono realizzare parcheggi interrati anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. In particolare l’articolo 9, comma 1, prevede che i proprietari di immobili possano realizzare negli stessi, o nei locali siti al piano terreno, dei parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari; ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti pur rimanendo fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale.

L’articolo appena richiamato, con il comma n. 3, affrontando il caso specifico dei condomini, statuisce che l’assemblea possa deliberare le opere di cui al comma n. 1 con le maggioranze previste dall’art. 1136, 2° comma, c.c. (approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio); resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, c.c. [1] e 1121, terzo comma, c.c.[2].

Nell’ambito condominiale l’applicazione di tale norma ha generato alcuni problemi applicativi e contestazioni da parte dei soggetti dissenzienti. Alcuni di questi aspetti sono stati oggetto di una recente sentenza[3] della Corte d’Appello di Brescia.

Con riferimento alle deroghe di cui all’art. 9, comma 1, L. 122/1989, si è affermato che le medesime possono essere applicate solo nei grandi centri urbani indicati dalla legge all’articolo 6 (citiamo ad esempio: Roma, Milano, Torino, Genova, Venezia, Trieste …). Tale affermazione nasce, a mio avviso, da un errata lettura della parte di testo normativo che prevede una speciale disciplina per tali aree; tale speciale disciplina esaurisce la sua efficacia negli articoli ove è normata (artt. 6 – 8 ) e non si estende a tutti i casi regolati dalla L. 122/1989. Il giudice di secondo grado[4] di Brescia ha condiviso tale orientamento e si è così espresso in merito: “(…) Dall’esame del testo normativo si evince che le norme della legge si applicano a tutti i comuni: il titolo I ha dunque portata generale, e da esso sono espressamente escluse solo le aree urbane maggiormente popolate. A sua volta, il titolo III (artt. 9 e ss.) – non contenendo alcuna limitazione espressa – si applica a tutti i proprietari di immobili situati nelle aree urbane di cui al titolo I. (…) La norma non richiede un giudizio in ordine all’insufficienza dei posti auto di superficie, alla stregua della portata generale di cui poc’anzi si diceva. L’unico limite riguarda i vincoli di natura paesaggistica (art. 9 comma 1°), ma nessuna violazione è stata adottata in proposito. Il riferimento ai residenti va poi correttamente coordinato con il richiamo ai “proprietari degli immobili”, nel senso che la ratio della legge intende vietare che i proprietari degli immobili, dopo aver costruito i box esterni al fabbricato, li possano alienare a terzi non abitanti negli immobili, di cui le autorimesse costituiscono pertinenza, tant’è vero che i parcheggi realizzati ai sensi della legge in parola non possono essere ceduti separatamente alla casa di abitazione. In tal senso, oltre ai proprietari, l’utilizzo deve ritenersi consentito anche a coloro che siano abitanti nell’immobile, in virtù di uno specifico titolo legittimo. In ogni caso è sufficiente essere proprietari dell’immobile, non essendo richiesto l’ulteriore requisito della dimora stabile”.

Seconda problematica riguarda il rispetto degli articoli 1120, 2° comma, c.c. e 1121, 2° comma, c.c.; tale condizione, necessaria all’esecuzione dei lavori, dovrà essere verificata affrontando ed esaminando nel concreto il progetto dei posti auto sottoposto al vaglio assembleare, lo stato dei luoghi e lo stato delle parti comuni. Tali controlli avranno un esito positivo se, così come pensata, la realizzazione dei parcheggi:

– non arreca pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato;

– non altera il decoro architettonico del fabbricato;

– non rende alcuna parte dell’edificio inservibile all’uso ed al godimento anche di un solo condomino.

Così ragionando la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale – di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva destinata a spazio verde comune – non dà luogo ad una innovazione vietata se ben si inserisce nell’ambiente circostante, se determina solo una lieve menomazione del godimento e dell’uso del bene comune e se permette ai condomini che non partecipano alle opere (ed alla spesa) di esercitare il medesimo diritto in futuro[5].

Sul punto riportiamo il ragionamento del giudice Bresciano: “A norma dell’art. 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122, i condomini possono deliberare – con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ. – la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell’uso dell’area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto degli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, cod. civ., detta sottrazione è consentita solo se è assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua norma destinazione (Cass. Sez. II 18 settembre 2009 n. 20254). Orbene, non è contestato che i condomini dissenzienti possano realizzare ulteriori posti auto, analoghi a quelli di cui si discute, mentre l’area di giardino sottratta all’utilizzo condominiale è ridotta al minimo, come ha puntualizzato il Tribunale, giacchè si tratta di autorimesse interrate ed il Comune competente ha espresso una valutazione positiva circa la compatibilità paesistica”.

Ultimo aspetto riguarda la compatibilità di una delibera assembleare – che approvi lavori di cui alla legge Tognoli – rispetto al divieto, contenuto nel regolamento, di innovazioni e modifiche della cosa comune se non approvate dall’unanimità. In un caso del genere non ritengo vi sia alcuna illegittimità. La legge n. 122/1989 stabilisce una diversa modalità di approvazione delle delibere riguardanti le opere in questione: essendo una legge speciale deroga la normativa generale in materia e dunque prevale anche sulla disciplina pattizia/regolamentare; tale ragionamento viene confermato dalla Corte d’Appello bresciana: “In realtà, come ha correttamente opinato il primo giudice, la legge n. 122/89 prevale sul regolamento condominiale e sulla stessa disciplina legislativa ordinaria.”.

[1] Art. 1120, 2° comma, c.c.: “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”

[2] Art. 1121, 2° comma, c.c.: “Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa”

[3] Corte d’Appello di Brescia, sentenza n. 208/2012

[4] Corte d’Appello di Brescia, sentenza n. 208/2012

[5] Cassazione Civile, sentenza n. 15319 del 2011

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Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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