Lucernari: ripartizione delle spese

[Il presente articolo, originariamente del 07.03.2015, è stato aggiornato in data 19.04.2020]

Tra i condomini possono sorgere delle dispute in merito alle modalità di ripartizione delle spese dei lucernari posti sul tetto dell’edificio i quali servono esclusivamente l’appartamento/gli appartamenti dell’ultimo piano.

In via generale, le spese in ambito condominiale devono seguire la ripartizione stabilita ex art. 1123 c.c.: “[comma 1] Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. [comma 2] Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. [comma 3] Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Come chiarito dalla Corte di Cassazione tale articolo si fonda su due principi: da una parte – per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire indistintamente tutti i condomini – il valore della quota stabilito dal primo comma, e dall’altra – per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa – il parametro proporzionale dell’uso che ciascuno può farne. Sulla base del secondo principio, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune (Cassazione Civile, sentenza n. 7077 del 1995).

Lucernari privati. La manutenzione di lucernari – la cui funzione prevalente è quella di dare aria e luce all’appartamento su cui si affacciano – realizzati sul tetto dell’edificio condominiale, non può essere addebitata all’intero condominio, ma solo ed esclusivamente a carico dell’unità immobiliare a cui danno aria e luce; tale ragionamento è lo stesso che porta la costante giurisprudenza ad addebitare al singolo proprietario la riparazione ed il rifacimento delle finestre poste sulla facciata.

Lucernari comuni. Se invece dei lucernari privati, stiamo ragionando in ordine a lucernari che svolgono una funzione comune (ad esempio, quelli che forniscono aria e luce alle scale o al solaio comune), dovrò suddividere le spesa in ragione della parte comune servita. Ne è un esempio la sentenza 02.07.1999 del Tribunale di Firenze: “Le spese per il rifacimento di un controlucernaio collocato sul soffitto del vano scale di un edificio condominiale, in corrispondenza del lucernaio collocato sul tetto, avente funzione di consentire il passaggio della luce nel vano scale, devono essere ripartite in base alla tabella “spese scale” e non in base a quella “spese generali”, in quanto il controlucernaio costituisce una rifinitura del vano scale, alla stregua del controsoffitto, e non ha alcuna funzione statica nè di protezione o impermeabilizzazione dell’edificio”.

La giurisprudenza in tema di lucernari privati

Estratto della sentenza del Tribunale di Brescia, n. 730 dell’08.04.2020: “Preliminare a detta verifica è, tuttavia, la qualificazione o meno delle finestre Velux quali parti comuni condominiali, punto analogamente controverso in causa. Ritiene il Giudice che le finestre in oggetto, costituite da aperture sul tetto dello stabile finalizzate a garantire il passaggio di aria e luce (l’appartamento dell’attore è un sottotetto posto al quarto ed ultimo piano secondo la descrizione convergente di entrambi gli elaborati tecnici ritualmente acquisiti in questo giudizio ed entrambi utilizzabili), non sono comuni, e perciò soggette all’amministrazione condominiale, bensì accessori in proprietà esclusiva dell’attore unitamente all’appartamento. Costituisce, infatti, principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità – cui si aderisce – l’estraneità alle parti comuni condominiali delle finestre, lucernari, balconi, in quanto elementi integranti dell’appartamento, e necessari per il passaggio di aria e luce, per i quali non vale la presunzione di condominialità“.

Tribunale di Ancona, sentenza del 06.06.2017: “Naturalmente, gravando sull’attore, ai sensi dell’art. 1123, comma II, c.c., l’onere delle spese di manutenzione e conservazione dei lucernai per cui è causa, dei danni dallo stesso subiti a causa delle infiltrazioni non possono essere chiamati a rispondere i convenuti i quali, peraltro, mai hanno frapposto ostacoli alla esecuzione dei lavori che l’attore riteneva necessari, purché a sue spese (…). Osserva il Tribunale che quindi, nel merito, non è emersa la responsabilità del condominio atteso che la “velux” è bene di esclusiva proprietà dei ricorrenti con onere di manutenzione a loro esclusivo carico”.

Tribunale di Brescia, ordinanza del 10.02.2015: “… il Ctu quanto alle cause ha accertato il deterioramento delle guarnizioni del serramento tipo “velux” nel sottotetto centrale (…) la non corretta unione tra la gronda in lamiera e lo strato impermeabilizzante di copertura (…). Osserva il Tribunale che quindi, nel merito, non è emersa la responsabilità del condominio atteso che la “velux” è bene di esclusiva proprietà dei ricorrenti con onere di manutenzione a loro esclusivo carico”.

Avv. Matteo Peroni

Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.