Lo scorso ottobre si è svolto a Roma l’ormai consueto appuntamento organizzato dalla provinciale Anaci capitolina; l’edizione 2014 ha offerto a tutti i professionisti e cultori della materia un gruppo di relatori di alto spessore che hanno affrontato argomenti tra i più “caldi” e che si sono resi disponibili a risolvere alcune criticità sottoposte loro dal pubblico.
Fabio Gerosa ha esordito con un “post-it” – come da lui definito – sul neonato decreto ministeriale in materia di formazione, evidenziando la grande differenza che sussiste in punto di obblighi tra l’amministratore esterno al condominio e l’amministratore condomino (questi ultimi assai inferiori).
La parola è stata poi ceduta al dott. Alberto Celeste, il quale, affrontando la disciplina del supercondominio, ha tracciato un excursus storico, ricordando come la giurisprudenza fosse giunta ad applicare una duplice normativa in materia:
- disciplina condominiale in ordine a tutte le parti strumentali a più fabbricati e necessarie all’uso comune (strade, fognatura, centrale termica);
- disciplina della comunione alle parti comuni non necessarie all’uso comune (campi da golf, campi da tennis).
Il legislatore della riforma, con l’art. 1117bis c.c., e senza mai nominare il termine “supercondominio”, ha sostanzialmente recepito a favore del medesimo la disciplina condominiale. Come osservato dal magistrato una delle criticità è rappresentata dal fatto che le norme in materia di condominio si applicheranno “in quanto compatibili”; la genericità dell’espressione potrà lasciare spazio ad interpretazioni non uniformi.
Circa l’assemblea del supercondominio, il neo-sostituto procuratore generale si è così espresso in ordine a due tra le tante tematiche più dibattute: a) l’amministratore del singolo fabbricato può rivestire il ruolo di rappresentante nel supercondominio; b) il rappresentante vota con il valore di una testa nell’ambito della “superassemblea”, mentre i millesimi di ogni fabbricato dovranno essere calcolati con apposita tabella millesimale. Circa il secondo concetto, a mio avviso, è più corretto ritenere che il rappresentate di ogni edificio interno al supercondominio rappresenti in assemblea tanti millesimi e tante teste quanti sono i proprietari da lui stesso rappresentati.
Oltre a queste, sono diverse le “zone buie” delle assemblee ordinarie di supercondominio; ad esempio, il singolo condominio il cui rappresentate abbia approvato la delibera non potrà impugnare la decisione dell’assemblea.
La dott.ssa Roberta Nardone, giudice del Tribunale di Roma, ha illustrato fattispecie realmente accadute nelle aule giudiziarie in tema di nascita di condominii all’interno di altri condominii (il caso riguardava la creazione di un condominio dei box, prima magazzino, all’interno di un condominio ordinario). Ciò è possibile nei modi e nei limiti previsti dagli art.li 61 e 62 disp. att.ve c.c. in materia di scioglimento del condominio.
Come la settimana enigmistica raccoglie nella rubrica delle spigolature argomenti e riflessioni delle più disparate, così l’avvocato Salciarini – già segretario del Centro Studi Nazionale Anaci – ha “spigolato” tra la normativa in tema di ripartizione delle spese. Con la medesima tecnica ricorderò alcuni tra i principi enunciati dal Collega: a) la ripartizione in parti uguali non è legittima e rappresenta una diversa convenzione rispetto all’art. 1123 c.c.; b) l’assemblea non è in alcun modo competente per le spese di carattere personale che devono discendere da uno specifico incarico del condomino; c) il condominio parziale esiste (vi assicuro che molti ne dubitano) e con tale espressione si fa riferimento a tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio; d) a seguito del novellato art. 1124 c.c. la sostituzione dell’ascensore deve essere ripartita secondo i millesimi di scala; e) usufruttuario e nudo proprietario rispondono solidalmente delle spese, ciò dovrebbe esimere l’amministratore dall’obbligatorietà di suddividere nel bilancio le relative quote di spettanza; f) la dispensa da parte dell’assemblea in tema di recupero forzoso entro i sei mesi potrà riguardare diversi parametri (allungare il periodo, fissare un importo limite), ma non potrà essere sperequativa (tutti i condomini dovranno essere trattati nello stesso modo).
Terminate le “spigolature” dell’avvocato Salciarini, l’attenzione della platea è stata attirata dalla relazione della collega Elena Duca in tema di convocazione d’assemblea. Inutile dire che il tema più dibattuto è stata la necessità da parte dell’amministratore di convocare anche i conduttori sulla scorta del riformato articolo 1136, comma 6 c.c.: “In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile (…)”; tale impostazione, tanto temuta dagli amministratori, è stata confermata sia dal dott. Scarpa che dal presidente Triola. Personalmente rimango perplesso da tale lettura in quanto restano alcuni problemi fondamentali: a) se i nominativi dei conduttori non vengono comunicati, come può fare l’amministratore a scoprirli ed individuarli? Le difficoltà aumentano soprattutto se si tratta di affitti stagionali; b) l’amministratore si può rivolgere per il pagamento delle spese al solo proprietario e non al conduttore; c) l’articolo 1136 comma 1 e 3 c.c. recita chiaramente che l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento dei condomini, senza alludere in alcun modo né agli aventi diritto né ai conduttori. L’avvocato Salciarini, in un articolo pubblicato sul Sole 24 ore in data 25.03.2014, ha sostenuto che l’espressione “aventi diritto” si riferisse ai casi di condominio parziale. Indubbiamente il tema darà spunto ad ulteriori e ben più approfondite riflessioni.
A fine mattinata il dott. Luciano Ragno (giornalista e scrittore) ci ha intrattenuto con alcuni brevi e piacevolissimi spunti tratti dal suo libro: “Guerra e pace sul pianerottolo”. Il testo racconta reali (ma surreali) episodi di vita condominiale: dalla signora che allevava formiche al fine di infestare la casa della vicina, al pappagallo addestrato per insultare un ben determinato condomino. L’opera, con prefazione di Carlo Parodi, analizza le dinamiche condominiali anche attraverso articoli ed interviste tra cui quella rilasciata dal Presidente della seconda corte di Cassazione dott. Roberto Triola.
Prima della ripresa pomeridiana dei lavori la platea è stata allietata da un filmato raffigurante spiritosi (e reali) avvisi affissi in condominio; fra tutti ricordiamo: “L’agnello ve lo siete frecato, il capitone vo siet magnat, lo sciampagno ve lo avete bevuto, E il condominio quanto lo pagate? auguri”.
Il dott. Roberto Triola ha esposto un’interessantissima relazione sul regolamento contrattuale che, come da lui testualmente detto, è una figura che sta scomparendo dall’ordinamento giuridico. La trattazione del Presidente è stata molto profonda ed è difficile riassumerla in poche righe, ma cercherò di tratteggiare alcuni degli spunti offerti.
Innanzitutto, il regolamento “ordinario”, il cui contenuto ricalca quello dell’art. 1138 c.c., anche se allegato all’atto pilota, è sempre modificabile con le maggioranze ivi previste. Tale regolamento rappresenta un contenitore di clausole regolamentari, diverse dalle clausole contrattuali limitative di diritti dei singoli (secondo la distinzione rappresentata dalla sentenza della Cassazione Civile n. 943/1999). Le clausole contrattuali sono state configurate dalla giurisprudenza quali servitù reciproche ed in quanto tali sono opponibili agli aventi causa degli originari contraenti solo se trascritte; tali limitazioni dei diritti soggettivi devono essere ben specificate e devono essere frutto di una chiara volontà contrattuale.
La parola è poi passata ad un altro illustre relatore: il dott. Antonio Scarpa. Il magistrato ha affrontato il tema del fondo per i lavori straordinari di cui all’articolo 1135 c.c., il cui principale problema è tutto racchiuso in una parola: “obbligatorio”. Il medesimo ha confermato le sue ormai note opinioni: a) la natura sostanziale di tale fondo che deve essere effettivamente ed interamente versato; b) quanto viene versato deve confluire sul conto del condominio e non costituisce né patrimonio autonomo né patrimonio separato: può pertanto essere pignorato da eventuali creditori del condominio senza ledere la preventiva escussione del condomino moroso. Molto interessante è l’accenno alla necessaria unitarietà del conto condominiale: ricordiamo che la norma parla di “uno specifico conto corrente”; il dott. Scarpa ha sostenuto che il conto corrente del condominio deve essere uno solo anche per favorire la trasparenza e rendere più facile il controllo da parte dei condomini.
La ricca giornata si è chiusa con gli interventi dell’avvocato Benedetta Coricelli, in materia di nomina ed accettazione dell’incarico, e dal neo-responsabile scientifico dell’Anaci Roma, avv. Ferdinando della Corte, in tema di dissenso alle liti. A tal proposito ricordiamo che il dissenso può essere manifestato soltanto in ordine alle cause, attive o passive, alle quali il condominio abbia deciso di partecipare in forza di una delibera assembleare; in assenza di delibera i condomini non hanno possibilità di esprimere il dissenso e dovranno quindi sostenere, al pari degli altri proprietari, le relative spese.
