L’esecuzione di opere straordinarie non urgenti, come noto, non rientra fra i poteri dell’amministratore, ma deve essere approvata dall’assemblea dei condomini.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 4430 del 2017, ci ricorda una serie di interessanti principi in tema di opere straordinarie e variazioni del contratto d’appalto:
- l’approvazione di un contratto d’appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale necessita dell’approvazione da parte dell’assemblea ai sensi dell’art. 1135 comma 1, n. 4 c.c. e con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 4 c.c.;
- la mancata approvazione di cui sopra può essere sanata mediante successiva ratifica da parte dell’assemblea;
- la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori. Non è necessario specificare ogni particolare dell’opera, ma devono essere comunque fissati gli elementi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa;
- l’autorizzazione di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni lavoro intrensicamente connesso nel preventivo approvato;
- il controllo del giudice sulla delibera di approvazione delle opere non potrà estendersi alla valutazione del potere discrezionale dell’assemblea: utilità dei lavori, adeguatezza tecnica dei medesimi, scelta di un preventivo di spesa piuttosto che un’altro (…);
- i medesimi concetti fin qui espressi (sia in tema di approvazione che in tema di ratifica) valgono anche con riferimento alle varianti dell’opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio. A tal proposito la Suprema Corte ci ricorda che “l’assemblea può, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione“.
