Con il presente articolo richiamo alcuni recenti spunti della Suprema Corte di Cassazione in tema di parti comuni.
Solaio
La parte di solaio comune ai due piani sovrapposti di un edificio è quella parte strutturale che funge da sostegno per il piano superiore e da copertura per il piano inferiore. Se la conformazione del solaio presenta degli spazi vuoti non essenziali alla funzione di cui sopra, tali spazi potranno essere utilizzati rispettivamente da ciascun proprietario.
Cassazione Civile, sentenza n. 3893 del 14.02.2017: “Ed invero, come questa Corte ha già affermato, il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari per la parte strutturale che, incorporata ai muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore, mentre gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto od al pavimento, e non sono essenziali all’indicata struttura rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell’esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale (Cass. 2868/1978).
Deve dunque escludersi che la comunione si estenda oltre che alle travi, aventi funzione di sostegno del solaio e che, pacificamente, fanno parte di detta struttura portante (Cass., 13606/2000), allo spazio esistente tra le stesse, integrante volumetria di esclusiva utilizzazione da parte del proprietario del piano sottostante.
Ed invero, come dal solaio deve essere distinto il pavimento che poggia su di esso, che appartiene esclusivamente al proprietario dell’abitazione sovrastante e che può essere, quindi, da questo liberamente rimosso o sostituito secondo la sua utilità e convenienza (Cass. 7464/1994), cosi pure dev’essere distinto il volume esistente tra le travi, che costituisce il soffitto dell’appartamento sottostante ed è dunque liberamente utilizzabile dal proprietario di questo“.
Creazione di una terrazza da parte del proprietario dell’ultimo piano
I giudici di legittimità avevano già ritenuto possibile, per il proprietario dell’ultimo piano, realizzare tasche o terrazze – di dimensioni contenute – all’interno del tetto. Tale modalità d’uso del tetto comune era stata ritenuta possibile in quanto non lesiva dell’art. 1102 c.c. purchè venisse ripristinata la funzione di copertura e la tasca/terrazza creata non fosse di dimensioni eccessive.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6253 del 10.03.2017, ha confermato l’orientamento affermando quanto segue:
“Al riguardo, questa Corte di recente ha avuto occasione di affermare i seguenti condivisi principi di diritto: a) “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene. (Sez. 2, Sentenza n. 14107 del 03108/2012, Rv. 623614)”; b) “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purchè risulti – da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione – che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso. (Se 6 – 2, Ordinanza n. 2500 del 04/ 02/ 2013, Rv. 624921)”.
Sottotetto
Le dispute circa il carattere comune o privato del sottotetto ricorrono spesso nella nostra giurisprudenza. Nel caso in cui l’atto pilota nulla dica in proposito, occorre fare riferimento alla funzione cui tale parte è destinata:
(a) il sottotetto è parte comune se è destinato per caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune. Tale situazione si verifica, ad esempio, quando al suo interno sono posizionati impianti comuni.
(b) il sottotetto è parte privata quando assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano. Se non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 6314 del 10.03.2017 conferma i principi di cui sopra.
