Prendendo spunto da recenti sentenze della Corte di Cassazione, vorrei esaminare alcuni principi in tema di ripartizione/addebito delle spese condominiali.
Straordinarietà / ordinarietà della spesa
Al fine di inquadrare un lavoro fra quelli di natura ordinaria (rispetto a quelli di natura straordinaria), si deve fare riferimento ai seguenti elementi: (a) normalità dell’atto di gestione condominiale rispetto al godimento dei beni comuni; (b) non rilevanza economica rispetto alle spese normalmente inerenti la gestione. Tale inquadramento avrà dirette conseguenze in tema di maggioranze in sede di delibera; il caso specifico affrontato dai giudici riguardava l’appalto dei servizi di manutenzione del verde condominiale, nonchè la derattizzazione e disinfestazione delle aree comuni. Cassazione Civile, sentenza n. 10865 del 25.05.2016: “L’elemento distintivo dell’ordinaria amministrazione dell’obbligazione assunta, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell’assemblea, risiede, pertanto, al pari di quanto si sostiene per le amministrazioni commerciali, nella normalità dell’atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Mentre, solo laddove si verta in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, l’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva Delibera dell’assemblea, non è sufficiente a fondare l’obbligo dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell’urgenza contemplato nella fattispecie di cui all’art. 1135 c.c. , comma 2“.
Ascensori
L’articolo 1124 c.c. prevede che le scale e gli ascensori siano mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. A mio avviso tale formulazione, così modificata a seguito della L. 220/2012, consolida la prevalente opinione della giurisprudenza secondo cui le spese di manutenzione/ricostruzione delle scale e degli ascensori esistenti vanno ripartite allo stesso modo: come insegna l’art. 1124 c.c., per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Il principio è confermato (pur con riferimento ad un caso sorto prima della L. 220/2012) dalla sentenza della Suprema Corte n. 8015 del 28.03.2017: “Secondo l’orientamento del tutto consolidato di questa Corte, la regola posta dall’art. 1124 c.c. , relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica “ratio” (e poi proprio ex lege, a seguito della riformulazione dell’art. 1124 c.c. , operata della L. n. 220 del 2012 , qui non operante ratione temporis), alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell’impianto, proporzionale all’altezza dei piani)“.
Sempre in tema di ascensori un’ulteriore interessante pronuncia della Cassazione è la numero 20713 del 2017; all’interno di tale sentenza riscontriamo i seguenti principi:
- le spese di installazione “ex novo” di un’ascensore vanno ripartite in ragione dei millesimi di proprietà
- si tratta di innovazione suscettibile di utilizzo separato e per questo può (nei limiti di cui all’art. 1102 c.c.) essere attuata anche da parte di uno solo o di alcuni condomini. In questo caso il nuovo impianto dà origine ad una comunione parziale dei proprietari dell’ascensore; ai sensi dell’art. 1121 comma 3 c.c. gli altri condomini potranno partecipare successivamente all’innovazione contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione.
