[Il presente articolo, originariamente del 13.03.2014, è stato aggiornato in data 26.02.2019]
Le spese condominiali ordinarie, ai sensi dell’art. 2948 n. 4 c.c., si prescrivono in cinque anni; tale norma, così recita: “Si prescrivono in cinque anni (…) 4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi”.
In dottrina vi è contestazione in ordine al momento di decorrenza di tale periodo; le tesi principali possono essere così riassunte: (a) decorrenza dal momento in cui si è realizzata l’attività che ha generato la spesa; (b) decorrenza dal momento in cui la spesa è stata approvata.
Personalmente ritengo preferibile la tesi di cui al punto (b), la quale fa riferimento a quando l’assemblea approva il rendiconto consuntivo. Tale lettura è quella più conforme al combinato disposto delle norme, tanto è vero che l’articolo 2935 c.c. dispone che “La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”; l’amministratore condominiale può procedere con il recupero delle spese condominiali solo una volta approvato il bilancio (consuntivo, preventivo od entrambi) ed il relativo piano di riparto. Se tale approvazione manca, non si può procedere con l’ingiunzione di pagamento; al contrario, dal momento in cui viene approvato anche il solo bilancio consuntivo (il quale permette, secondo l’insegnamento dalla sentenza di Cassazione Civile n. 10621/2017, l’ottenimento di un decreto ingiuntivo privo di formula esecutiva) inizieranno a decorre i termini di cui all’art. 2948 c.c..
Ricordiamo altresì come non vi sia alcuna norma che stabilisca un “tempo massimo” entro cui predisporre il bilancio condominiale, pena la sua invalidità; la violazione dell’art. 1130 comma 1 n. 10 – il quale dispone che l’amministratore debba “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni” – non comporta l’invalidità del bilancio, quanto piuttosto una causa di revoca giudiziale dell’amministratore. Il bilancio consuntivo redatto al di fuori di tali termini potrà essere quindi approvato senza subire alcuna censura con riferimento alla norma sopra richiamata.
Con riferimento a quanto fin qui esposto, si richiamano le seguenti pronunce.
- Cassazione Civile, sentenza n. 4489/2014: “Il secondo, il terzo ed il quarto motivo, da esaminare congiuntamente per la loro evidente connessione, sono pure infondati. Va ribadito che, trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cass. n. 12596/02), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera, costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino, dovendosi escludere che delibere successive, concernenti i crediti del condominio nei confronti dell’ A., per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possano costituire ” un nuovo fatto costitutivo del credito”.
- Sentenza del Tribunale di Roma n. 1134/2018: “Le spese condominiali hanno natura periodica, sicchè il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquiennale ex art. 2948 n. 4 c.c., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto. Tale delibera costituisce il titolo nei confronti del singolo condomino, che consente al condominio di esercitare il diritto alla riscossione”.
- Sentenza del Tribunale di Nuoro del 12.07.2011 la quale, da una parte, conferma espressamente la decorrenza della prescrizione dalla data di approvazione della delibera e non dall’esercizio di bilancio, dall’altra, conferma la possibilità per l’assemblea di approvare più bilanci pregressi: “con la deliberazione impugnata l’assemblea aveva approvato i bilanci consuntivi relativi agli anni 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 e 2007; (…)La delibera non può dirsi nulla per illiceità del suo oggetto, posto che con essa si è provveduto a sanare la pregressa situazione, caratterizzata dall’assenza di rendiconti per gli anni in questione.Per quanto attiene al profilo della prescrizione, si osserva che l’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 n. 3 c.c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera di ripartizione delle spese: ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dall’esercizio di bilancio”.
