Senza nessuna pretesa esaustiva mi permetto di evidenziare alcune delle novità apportate in ordine a tematiche integranti o parallele la vita condominiale all’interno delle norme di recente emanazione:
- “Decreto milleproroghe 2017” (Legge n. 244 del 30 dicembre 2016);
- “Legge di stabilità 2017” (Legge n. 232 dell’11 dicembre 2016).
Ritenute d’acconto e piccola cassa
Uno degli aspetti a mio avviso più rilevanti che cela insidie anche in tema di responsabilità/causa di revoca dell’amministratore riguarda il comma 2ter aggiunto all’articolo 25ter del D.P.R. 29/09/1973, n. 600 (successivamente riportato nella sua forma vigente). In tale sede si afferma che i pagamenti conseguenti a prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi devono essere effettuati secondo due modalità:
- tramite conti correnti bancari o postali
- secondo modalità idonee a consentire all’amministrazione finanziaria lo svolgimento di efficaci controlli (tali modalità possono essere stabilite con decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze).
Sostenere che venga proibito l’uso del contante è a mio avviso un’affermazione frettolosa anche perchè la norma riguarda solo alcuni tipi di pagamento. Ricordiamo che già a seguito della riforma diversi commentatori avevano sostenuto l’impossibilità per l’amministratore di utilizzare ogni forma di pagamento a mezzo contanti; non sono d’accordo con un’impostazione così rigida anche se il professionista deve operare entro confini ben precisi e definiti:
- in generale l’uso del contante deve essere limitato il più possibile;
- ogni movimento a mezzo contanti dovrà essere registrato all’interno del registro di contabilità entro trenta giorni dalla sua effettuazione;
- ogni movimento a mezzo contanti dovrà essere accompagnato da una ricevuta (emessa dall’amministratore se si tratta di un incasso di spese condominiali o emessa dal fornitore se si tratta di un pagamento);
- le somme corrisposte dai condomini a mezzo contanti vanno versate interamente sul conto corrente del condominio; se l’amministratore ha la necessità di trattenere liquidità per sostenere piccole spese, potrà prelevare l’importo necessario dal conto corrente;
- i pagamenti che non rientrano nelle fattispecie di cui alla norma in esame non sono soggetti ai limiti di cui al comma 2ter, ma restano comunque soggetti ai limiti sull’uso del contante;
- i pagamenti che rientrano nelle fattispecie di cui alla norma in esame dovranno essere preferibilmente eseguiti a mezzo conto corrente bancario o postale; in caso contrario, se vi fosse un controllo da parte degli enti preposti, si dovrà dimostrare di aver operato secondo modalità idonee
In caso di violazione della disposizione di cui al comma 2ter è prevista l’applicazione di sanzioni amministrative da € 250,00 ad € 2.000,00; per quanto riguarda la posizione dell’amministratore, oltre all’applicazione delle sanzioni, vi è la concreta possibilità che il mancato rispetto della norma di cui sopra possa essere considerato quale grave motivo determinante l’eventuale revoca giudiziale ai sensi dell’art. 1129 c.c..
Circa i ragionamenti di cui sopra, mi permetto richiamare la sentenza n. 4244/2016 della Commiss. Trib. Reg. Lombardia Milano Sez. XIX la quale, affrontando la normativa in tema di associazioni sportive dilettantistiche, pone rilevanza alla nota di cassa nell’ambito della valutazione circa le modalità idonee a consentire all’amministrazione finanziaria lo svolgimento di efficaci controlli:
“Sul punto, come sopra evidenziato, un ulteriore requisito necessario ai fini del riconoscimento della qualifica di associazione sportive dilettantistica, è costituito dalla tracciabilità dei pagamenti e, a tal proposito, il comma 5 dell’art. 37 della L. n. 342 del 2000 riprende quanto contenuto nei comma 5 art. 25 della L. n. 133 del 1999, secondo cui “I pagamenti a favore di società, enti o associazioni S.D. di cui al presente articolo ed i versamenti da questi effettuati sono eseguiti, se di importo superiore a L. 1.000.000 (Euro 516,46), tramite conti correnti bancari o postali a loro intestati ovvero secondo altre modalità idonee a consentire all’amministrazione finanziaria lo svolgimento di efficaci controlli, che possono essere stabiliti con decreto del Ministro delle Finanze da emanare ai sensi dell’ art. 17, comma 3, della L. 23 agosto 1988, n. 400. L’inosservanza della presente disposizione comporta la decadenza dalle agevolazioni di cui alla L. 16 dicembre 1991, n. 398 , e successive modificazioni, recante disposizioni tributarie relative alle associazioni S.D., e l’applicazione delle sanzioni previste dall’ art. 11 del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471, recante la riforma delle sanzioni tributarie non penali in materia di imposte dirette, di imposta sul valore aggiunto e di riscossione dei tributi”. Orbene, sul punto, si osserva, i funzionari verificatori, in seguito ad analisi delle fatture di importo superiore ad Euro 516,46 e le relative modalità di pagamento, non hanno riscontrato evidenza del trasferimento né sugli ee/cc presentati, né sulla prima nota di cassa. E’ quindi evidente che, sulla base di questi presupposti, l’Ufficio non ha potuto che correttamente disconoscere lo status di associazione S.D., per assenza dei presupposti richiesti dalla normativa di riferimento“.
Versamento delle ritenute d’acconto
L’articolo 2bis prevede un aggiornamento circa le tempistiche di versamento delle ritenute d’acconto che vanno corrisposte una volta raggiunto il limite di € 500,00: a mio avviso l’obbligo scatta il mese successivo a quello in cui, durante l’anno e sommando le ritenute via via maturate, viene raggiunto tale importo.
Al di là di questo limite, le ritenute maturate e non versate vanno comunque corrisposte entro il 30 giugno ed entro il 20 dicembre di ogni anno.
D.P.R. 29/09/1973, n. 600, Art. 25-ter (Ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio all’appaltatore):
“1. Il condominio quale sostituto di imposta opera all’atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa.
2. La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
2-bis. Il versamento della ritenuta di cui al comma 1 è effettuato dal condominio quale sostituto d’imposta quando l’ammontare delle ritenute operate raggiunga l’importo di euro 500. Il condominio è comunque tenuto all’obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno anche qualora non sia stato raggiunto l’importo stabilito al primo periodo.
2-ter. Il pagamento dei corrispettivi di cui al comma 1 deve essere eseguito dai condomìni tramite conti correnti bancari o postali a loro intestati ovvero secondo altre modalità idonee a consentire all’amministrazione finanziaria lo svolgimento di efficaci controlli, che possono essere stabilite con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze da emanare ai sensi dell’articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400. L’inosservanza della presente disposizione comporta l’applicazione delle sanzioni previste dal comma 1 dell’articolo 11 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.“.
Comunicazione dei dati inerenti le detrazioni fiscali
Secondo il decreto 01.12.2016 del ministero dell’Economia e delle Finanze gli amministratori sono obbligati a trasmettere in via telematica all’Agenzia delle Entrate (entro il 28 febbraio di ciascun anno) una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini.
Proroga bonus fiscali
Con la legge di stabilità vengono prorogate una serie di agevolazioni fiscali fra cui:
- “ecobonus” del 65% (legge di stabilità)
- detrazione 50% per le ristrutturazioni edilizie (legge di stabilità)
- agevolazioni fiscali per chi acquista un bene all’asta con la finalità di rivenderlo.
Proroga del termine per l’adeguamento alla normativa in tema di contabilizzazione del calore
Vengono posticipati di sei mesi i termini di cui alle lettere a) e b) del comma 5, articolo 9, del Dlg 102/2014, qui di seguito nella sua formulazione aggiornata:
“5. Per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi delle medesime:
- a) qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda ad un edificio o a un condominio siano effettuati tramite allacciamento ad una rete di teleriscaldamento o di teleraffrescamento, o tramite una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata, è obbligatoria, entro il 30 giugno 2017, l’installazione, a cura degli esercenti l’attività di misura, di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio o del condominio;
- b) nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione entro il 30 giugno 2017, a cura del proprietario, di sotto-contatori per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L’efficienza in termini di costi può essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato; (…)“.
