Regolamento condominiale: contrattuale o assembleare?

Il regolamento condominiale, come ci spiega l’art. 1138 c.c., contiene le norme inerenti all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione. È obbligatorio quando i condomini sono più di 10, ma può essere approvato anche ove non si raggiunga questo requisito.

Clausole assembleari e contrattuali

Nel corso degli anni si è sempre distinto fra regolamento contrattuale ed assembleare. Oggi tale distinzione è superata, in quanto non bisogna guardare solo alla modalità di formazione del regolamento, ma occorre considerare le caratteristiche delle singole clausole che lo compongono. A prescindere dalle sue modalità di formazione (in sede di assemblea o in sede di prima vendita mediante allegazione all’atto pilota), ogni regolamento si compone di due tipologie di clausole:

a) Assembleari: disciplinano l’uso dei beni comuni (es. colore delle tende, la decorrenza della gestione condominiale gen–dic oppure giu–mag).

b) Contrattuali: limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero che attribuiscono ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto ad altri (es. divieto di frazionare, divieto di cambio destinazione d’uso).

Tale concetto viene espresso in modo molto chiaro dalla sentenza della Cassazione Civile n. 24526 del 09.08.2022, la quale afferma quanto segue: “Non può che condividersi, allora, quanto affermato da autorevole dottrina, secondo cui il regolamento condominiale contrattuale puramente e semplicemente non esiste se non come formula verbale riferita ad una delle due possibili tecniche di formazione, piuttosto che alla sua natura”.

Maggioranze per l’approvazione o la modifica

La maggioranza per l’approvazione o la modifica di un regolamento va parametrata alle clausole contenute all’interno del regolamento:

  • Le clausole assembleari potranno essere approvate e/o modificate con le maggioranze di cui all’articolo 1136, comma 2, c.c.
  • Le clausole contrattuali dovranno essere approvate e/o modificate all’unanimità (quindi con il consenso di tutti).

Tali maggioranze prescindono dalla modalità di formazione del regolamento; quindi, anche se un regolamento è stato allegato a tutti gli atti di acquisto, queste sono le regole da seguire.

Opponibilità della clausola contrattuale

Chiarito che il regolamento contrattuale in senso assoluto “non esiste”, occorre comunque indagare quando una clausola contrattuale si possa ritenere validamente approvata e vincolante nei confronti dei singoli condomini.

Emerge qui un concetto affermato dalla Cassazione ormai dal 2014 (sentenza del presidente Triola, che mi risulta essere la prima ad affermare tale concetto in modo così chiaro): le clausole contrattuali sono equiparabili alle servitù e devono essere approvate espressamente da ogni condomino oppure devono essere trascritte su ogni singola unità immobiliare. Tale concetto non è assolutamente chiaro nell’ambito dei giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello), ma la Corte di Cassazione l’ha più volte espresso.

Una clausola contrattuale, per essere vincolante nei confronti del singolo condomino:

a) deve essere stata da lui espressamente accettata (approvata in assemblea all’unanimità, regolamento allegato al suo atto di acquisto, clausola richiamata espressamente all’interno dell’atto di acquisto). Non è sufficiente il mero rinvio al regolamento condominiale (tesi ormai superata).

b) deve essere autonomamente trascritta sul subalterno acquistato.

Si può essere d’accordo o non d’accordo, ma oggi questo è quanto afferma la Cassazione.

Cassazione Civile, sentenza n. 24526 del 09.08.2022: “Ed essendo un contratto, esso deve corrispondere ad una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che si traduce in una relatio perfecta attuata mediante l’inserimento, all’interno dell’atto d’acquisto dell’unità immobiliare individuale, delle parti del regolamento aventi natura negoziale ed effetto limitativo della proprietà singola, non bastando, per contro, il solo rinvio al regolamento stesso”.

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Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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