Il Rendiconto condominiale: normativa e giurisprudenza

Principi generali della contabilità condominiale

Io non sono un esperto di contabilità, quindi non voglio invadere campi non miei, ma vorrei esprimere comunque alcune considerazioni sul rendiconto condominiale, basandomi su quanto contenuto nella normativa e sui principi dettati dalla giurisprudenza. Quanto esposto riflette la mia opinione personale e sono consapevole che esistano posizioni diverse in questa materia.

Requisiti normativi del rendiconto condominiale post riforma

La giurisprudenza di legittimità ha sempre sottolineato che la contabilità condominiale non deve essere gestita secondo le modalità previste per i bilanci delle società, ma deve essere tale da rendere chiare le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione. Ritengo che questo dovrebbe essere il punto di partenza quando discutiamo del rendiconto condominiale; il rendiconto condominiale non è e non deve assomigliare al bilancio di una società.

La modifica dell’articolo 1130 c.c. e l’introduzione dell’articolo 1130-bis c.c. non hanno apportato sostanziali novità, se non prescrivere l’inclusione di alcuni documenti e dati che devono essere obbligatoriamente presenti nella documentazione preparata dall’amministratore.

Come interpretare le voci del rendiconto per una gestione trasparente

In estrema sintesi, ritengo che la valutazione del rendiconto condominiale non debba concentrarsi tanto sulla sua forma, quanto piuttosto sul conseguimento dell’obiettivo per cui è predisposto, ovvero fornire ai condomini informazioni chiare su:

  • quali spese sono state sostenute durante la gestione;
  • quali spese sono state pagate e quali sono ancora da saldare;
  • come sono state ripartite le spese;
  • tutte le singole voci di entrata e di uscita;
  • quanto è stato versato dai condomini e quanto resta ancora da versare;
  • se sono stati istituiti fondi di riserva.

Analisi giurisprudenziale: la Cassazione sulla forma e sostanza del rendiconto

Circa le riflessioni fin qui formulate, ritengo opportuno richiamare degli estratti di quanto affermato dalla ordinanza della Cassazione Civile n. 28257 del 09.10.2023 (si tratta dell’impugnazione di un rendiconto condominiale elaborato in epoca successiva alla Legge 220/2012):

“Per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all’assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. E’ piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (…) Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l’assemblea procedere sinteticamente all’approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall’amministratore. La documentazione allegata deve, però, dare prova delle somme incassate, nonchè dell’entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico di amministrazione è stato eseguito. (…) Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell’informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell’operazione”.

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Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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