Responsabilità e doveri dell’amministratore condominiale: prevenire contestazioni e trasferire responsabilità

Ogni professionista deve essere consapevole dei propri poteri, ma – soprattutto – dei propri doveri. Comprendere tale distinzione è fondamentale per evitare di cadere in errore e sfruttare una grande possibilità: ribaltare le responsabilità in capo ai condomini.

Gli obblighi dell’amministratore

Ogni amministratore di condominio è soggetto a numerosi obblighi, ben noti a chi opera nel settore. Tali obblighi trovano la loro fonte all’interno del codice civile ed, in particolare, nelle norme dedicate al condominio degli edifici. A tali prescrizioni, si affiancano poi tutti gli ulteriori obblighi e prescrizioni contenuti nella normativa nazionale ed europea. Il professionista si trova quindi soggetto:

  • ad obblighi ordinari e generali previsti dal codice civile;
  • ad obblighi inerenti opere straordinarie espressamente autorizzate dall’assemblea;
  • ad ogni ulteriore obbligo derivante dalla normativa nazionale ed europea.

I doveri ordinari

I doveri ordinari dell’amministratore di condominio riguardano principalmente la gestione e la manutenzione delle parti comuni. In sintesi, ogni professionista deve occuparsi sia della gestione economica, preparando e sottoponendo all’approvazione i rendiconti in modo tempestivo e incassando le quote condominiali, sia della realizzazione delle manutenzioni necessarie per assicurare la sicurezza e l’efficienza dell’edificio.

A tali doveri “ordinari” si affiancano tutti gli ulteriori obblighi imposti dalla normativa nazionale ed europea; tali obblighi andranno via via calati nell’ambito delle varie realtà immobiliari gestite. Ne è un esempio il recente obbligo di analisi periodica dell’acqua potabile per gli impianti condominiali.

L’intervento d’urgenza

Un compito cruciale per l’amministratore è intervenire prontamente in situazioni di urgenza o pericolo, garantendo la sicurezza dell’edificio. In presenza di un rischio immediato, come un cornicione che rischia di cadere, l’amministratore deve agire con la giusta tempestività, adattando l’intervento alla gravità del pericolo.

L’obiettivo non è eseguire lavori estesi come rifare il tetto, ma rimuovere le parti a rischio, limitare l’accesso alle aree pericolose (se necessario), richiedere preventivi per le riparazioni definitive e successivamente convocare l’assemblea condominiale per discutere e approvare gli interventi.

La manutenzione straordinaria

Dopo aver garantito la sicurezza delle aree comuni, l’amministratore non può decidere autonomamente l’avvio di lavori straordinari. È obbligatorio ottenere l’approvazione e i poteri necessari dall’assemblea condominiale. È importante ricordare che, se l’amministratore avvia lavori straordinari senza autorizzazione, il condominio ha il diritto di contestare i costi richiesti dall’impresa, che dovrà quindi rivolgersi direttamente al professionista. Questo principio si applica anche alle modifiche di lavori già approvati.

Sul tema dell’approvazione dei lavori straordinari da parte dell’assemblea, ritengo particolarmente importante e giuridicamente corretto il principio stabilito dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione Penale, secondo cui, in assenza di delibera per opere straordinarie, la responsabilità derivante dalla mancata realizzazione di tali lavori si trasferisce dall’amministratore ai condomini. Questo aspetto cruciale sottolinea l’importanza che l’amministratore faccia il possibile per permettere ai proprietari di prendere una decisione.

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Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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