Costringere il condominio ad eseguire delle opere (art. 1105, 4° comma, c.c.)

[Il presente articolo, originariamente del 27.12.2012, è stato aggiornato in data 08.12.2020]

Posso costringere il condominio a mettere a norma un impianto comune? Posso costringere il condominio a sistemare il tetto? Se nessuno partecipa all’assemblea, come si possono deliberare le spese di gestione ordinaria?

Queste sono le domande che devono affrontare i condomini quando la maggioranza si disinteressa della gestione non partecipando alle assemblee o non assumendo le delibere necessarie. Per ragionare su questo problema, dobbiamo partire dall’art. 1105 comma 4 c.c.: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

In sostanza, se l’assemblea non delibera i provvedimenti necessari alla cosa comune (ad esempio, la riparazione del tetto che perde o la messa a norma dell’impianto elettrico), il singolo proprietario può agire avanti l’autorità giudiziaria chiedendo al giudice di “obbligare” gli altri condomini a pagare le quote necessarie all’esecuzione di una determinata opera.

I proprietari interessati dovranno quindi procedere come segue:

  • chiedere (secondo le modalità previste dal codice civile: richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi) la convocazione di un’assemblea con inserimento all’ordine del giorno del punto relativo alle opere che si richiede di eseguire.
  • In caso di mancato stanziamento dei fondi, procedere con rituale ricorso ex art. 1105 c.c..
  • Verrà quindi richiesto al giudice di imporre all’assemblea l’esecuzione dei lavori attraverso la nomina di un progettista, di un direttore dei lavori e di un’impresa.
  • Il ricorso alla procedura di cui sopra necessita dell’inerzia da parte dell’organo assembleare.

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Alcune precisazioni importanti.

  • In base alla giurisprudenza prevalente non si può agire nei confronti del condominio o dei condomini con una causa ordinaria e/o con un ricorso di urgenza, ma si deve seguire la strada della volontaria giurisdizione. Diversa situazione si ha se uno dei condomini non adegua un bene di sua proprietà (ad esempio la posa di una porta privata REI posta nella zona autorimesse); in questo secondo caso sarà il condominio a poter agire, mediante giudizio ordinario e/o d’urgenza, nei confronti del singolo soggetto.
  • L’amministratore non può procedere ex art. 1105 c.c., ma deve essere uno dei proprietari a farlo.
  • Se un condomino provvede all’esecuzione dei lavori, potrà chiedere il rimborso pro-quota agli altri solo se si rientra nei limitati casi di cui all’art. 1134 c.c.; si fa riferimento a manutenzioni necessarie per eliminare un pericolo imminente. Tale norma non è generalmente applicabile ad opere la cui mancata esecuzione è provocata dal disinteresse dell’assemblea.

La Giurisprudenza

Cassazione Civile, ordinanza n. 16608 del 05.07.2017: “Va poi chiarito come il singolo condomino non sia titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un’azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 c.c. e segg.. Ne consegue che il condomino non ha comunque azione per richiedere la condanna del condominio ad un “facere”, consistente nella messa a norma dell’impianto elettrico comune, potendo al più avanzare verso il condominio una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione dello stesso nel provvedere alla riparazione o all’adeguamento dell’impianto (arg. da Cass. Sez. 2, 31/05/2006, n. 12956; Cass. Sez. 2, 15/12/1993, n. 12420), ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c. , i ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore ex art. 1133 c.c. , la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore ex art. 1129 c.c. , comma 11, o il ricorso all’autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell’art. 1105 c.c. , comma 4”.

Tribunale di Massa, sentenza del 28.01.2019: “Rilevato che il CTU Arch. …. ha pienamente riconosciuto la necessità delle opere di manutenzione straordinaria da svolgersi sul tetto condominiale, secondo quanto prospettato dal tecnico di fiducia del ricorrente. Ritenuto che, a fronte della condotta sostanziale e processuale del convenuto, debba darsi luogo a condanna alle spese ex art 91 c.p.c., sussistendo comunque soccombenza ( Cass. civ. sez. II, 22/10/2013, n.23955) P.Q.M. In accoglimento del ricorso di S….., dispone che siano eseguiti i lavori di manutenzione straordinaria al tetto del fabbricato condominiale posto in M……. Incarica allo scopo il CTU Arch. ….. di predisporre idoneo capitolato e di provvedere ad acquisire sullo stesso tre offerte da altrettante ditte edili, adottando – in difetto di accordo delle parti sul punto – quella risultata più conveniente. Conferisce al CTU incarico di predisporre tutti gli atti necessari alla esecuzione dei lavori e di seguirne lo svolgimento quale direttore degli stessi, provvedendo altresì ad imputare alle parti i relativi costi secondo le tabelle millesimali eventualmente esistenti o, comunque, secondo un criterio di proporzionalità ai sensi dell’art. 1123 comma I cod.civ. Condanna parte convenuta alle refusione delle spese di lite in favore di parte attrice, che liquida in euro 3.000. Pone a carico paritario delle parti le spese di CTU”.

Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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