Ripartizione delle spese per adeguamento degli impianti alla normativa antincendio

[Il presente articolo, originariamente del 16.11.2012, è stato aggiornato in data 03.05.2020]

La ripartizione delle spese inerenti le opere di prevenzione incendi pone non pochi problemi nell’ambito condominiale. La discussione più comune riguarda il fatto che alcuni interventi (ad esempio la posa dell’intonaco REI sulle pareti delle autorimesse) paiono svolti a favore di tutto l’edificio e, di conseguenza, alcuni proprietari richiedono la loro ripartizione secondo la tabella dei millesimi generali.

A mio parere occorre riflettere in modo diverso quando si ragiona in ordine a tali spese: è opportuno concentrarsi sul tipo di attività che deve essere “adeguata” e ripartire di conseguenza.

Se l’adeguamento riguarda l’attività “autorimessa”, ogni opera resterà a carico delle autorimesse secondo la relativa tabella di competenza. È vero (richiamando la sentenza della Cassazione Civile n. 7077/1995) che, installando una porta Rei a difesa delle scale, sto assicurando una tutela in più alla scala, ma il motivo per cui devo installare quella porta Rei è la presenza di autorimesse. Sono quelle a rendere necessaria l’opera che dovrà, di conseguenza, essere posta a loro carico.

Se il mio adeguamento riguarda l’attività “centrale di riscaldamento” ripartirò la spesa fra tutte le unità immobiliari comproprietarie dell’impianto di riscaldamento; tale ripartizione verrà effettuata secondo i millesimi di proprietà (modalità indicata dalla giurisprudenza per ogni spesa straordinaria inerente l’impianto di riscaldamento).

Se il mio adeguamento riguarda l’intero edificio, procederò con i millesimi di proprietà generali.

Gli interventi realizzati in zone private dovranno essere valutati caso per caso secondo i principi fin qui espressi.

Le spese tecniche seguiranno il criterio di ripartizione delle opere edili; ove tali importi riguardino più attività, le competenze potranno essere ripartite proporzionalmente al valore economico delle opere da eseguire.

La giurisprudenza

Corte d’Appello di Venezia, sentenza n. 1876 dell’08.05.2019: “In maniera corretta ed esaustiva il Tribunale di Venezia nella sentenza qui appellata, sul punto, afferma che “fermo restando quanto si è già detto nel momento in cui si è scrutinato il terzo motivo in merito al fatto che non vi è alcuna differenza tra la tabella millesimale dell’interrato e quella generale, occorre osservare che non vi è alcuna violazione dell’art. 1123 cc, in quanto le delibere impugnate hanno fatto puntuale applicazione del secondo comma di questa norma, che la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto applicabile alle spese necessarie per l’installazione di porte tagliafuoco e dell’impianto di ventilazione necessarie per la prevenzione degli incendi; è stato precisato, infatti, che queste spese non vanno poste a carico di tutti i condomini ma soltanto di quelli che potrebbero trarre utilità dagli interventi, e quindi dei condomini proprietari delle unità da cui potrebbe promanare il pericolo di incendio, essendo irrilevante che gli interventi di adeguamento della normativa antincendio riguardano la sicurezza dell’intero fabbricato (cfr. Cass. n. 7077/1995)”.

Tribunale di Ancona, sentenza n. 745 del 05.05.2017: “Si tratta, ovvero, di una spesa necessaria solo per poter utilizzare le autorimesse interrate (se ci fossero stati nel piano sotterraneo solo cantine, il locale contatori, l’ingresso alle scale e all’ascensore il CPI non sarebbe stato necessario), a prescindere dal fatto che queste si trovino in un locale nel quale vi è pure l’accesso a dei beni di proprietà comune, come tale indistintamente utilizzato da tutti i condomini (anche se è agevole intuire che i proprietari delle autorimesse interrate necessariamente ne facciano un uso più intenso proprio per accedere anche alle loro proprietà private), per cui legittimamente l’assemblea ha deliberato di suddividerla applicando il criterio di cui all’art. 1123, II comma c.c.. Come desumibile da quanto statuito dalla Suprema Corte ( Cass. Civ. 7077/95 ), la spesa per la installazione delle opere e dei manufatti attinenti all’adeguamento dei sistemi per garantire la sicurezza antincendio deve essere, infatti, ripartita tra i proprietari delle autorimesse interrate e non degli altri condomini che non ne possiedono, non avendo alcuna rilevanza la circostanza che tali misure attengano alla sicurezza dell’intero edificio”.

Sentenza del Tribunale di Vicenza del 13.10.2017: “Il condominio, nel costituirsi in giudizio, ha dato atto del fatto che nell’autorimessa in questione siano presenti box, posti auto e cantine appartenenti solo ad alcuni dei condomini, ma ha sostenuto la correttezza del criterio di riparto adottato, evidenziando la presenza nell’interrato di tutti i contatori e le tubazioni dei singoli appartamenti e sottolineando come il certificato prevenzione incendi venga rilasciato al condominio nel suo complesso e non ai singoli proprietari o a singole parti del condominio. Il Tribunale ritiene che tale parte della delibera debba essere annullata poiché il condominio risulta aver effettivamente violato i criteri di riparto delle spese di cui all’art. 1123 c.c. Pur in presenza dei contatori di tutti i condomini nell’interrato, circostanza quest’ultima tardivamente contestata dagli attori solo in memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. , il criterio di riparto delle spese relative all’adeguamento antincendio delle rimesse per millesimi di proprietà generale non pare corretto, se si considera che l’art. 1123 comma 2 c.c. prevede che “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono espressamente ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. La sola presenza dei contatori di tutti i condomini non può, infatti, valere a ritenere superato il disposto della sopra menzionata norma, essendo notevolmente diverso e preponderante l’uso dell’autorimessa da parte dei proprietari di box, posti auto e cantine.”


Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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