Guida alla ripartizione delle spese per la manutenzione dei lucernari in condominio

Introduzione alle responsabilità di manutenzione dei lucernari in condominio

La gestione delle spese per la manutenzione o la sostituzione dei lucernari in un condominio solleva spesso dubbi sulla corretta ripartizione tra i condomini. La chiave per una distribuzione equa delle spese risiede nella comprensione della funzione specifica del lucernario e della zona che esso serve.

Criteri di ripartizione secondo il codice civile

Per determinare chi debba sostenere le spese di manutenzione, è essenziale riferirsi agli articoli 1123 e seguenti del codice civile. Tuttavia, prima di procedere, è cruciale verificare se il danno è imputabile direttamente al lucernario o se deriva da aree adiacenti.

Esempi pratici di ripartizione delle spese

Lucernari che servono parti comuni: se il lucernario è installato sopra una zona comune accessibile a tutti i condomini, le spese dovranno essere ripartite in base ai millesimi di proprietà di ciascuno.

Lucernari che coprono aree comuni solo ad alcuni condomini: nel caso in cui il lucernario illumini aree comuni ma non accessibili a tutti (come una scala), le spese si ripartiranno seguendo le regole specifiche per quella parte comune.

Lucernari su proprietà privata: quando un lucernario serve esclusivamente una proprietà privata, tutte le spese ricadranno sul proprietario di tale unità. Non è giustificabile dividere questi costi tra tutti i condomini, data la specifica utilità del lucernario per il singolo.

Procedura in caso di perdite dai lucernari

Qualora si riscontri una perdita da un lucernario condominiale, è indispensabile che l’amministratore del condominio incarichi un tecnico per accertare la funzione del lucernario (parte comune o privata?) e l’origine del problema. Se l’analisi rivela che il danno è dovuto a una posa errata o a un deterioramento che necessita manutenzione, è  opportuno che tale questione venga segnalata a mezzo raccomandata al   singolo proprietario invitandolo a procedere con la riparazione del bene.

Tribunale di Ancona, sentenza del 06.06.2017: “Naturalmente, gravando sull’attore, ai sensi dell’art. 1123, comma II, c.c., l’onere delle spese di manutenzione e conservazione dei lucernai per cui è causa, dei danni dallo stesso subiti a causa delle infiltrazioni non possono essere chiamati a rispondere i convenuti i quali, peraltro, mai hanno frapposto ostacoli alla esecuzione dei lavori che l’attore riteneva necessari, purché a sue spese (…). Osserva il Tribunale che quindi, nel merito, non è emersa la responsabilità del condominio atteso che la “velux” è bene di esclusiva proprietà dei ricorrenti con onere di manutenzione a loro esclusivo carico”.

Tribunale di Brescia, ordinanza del 10.02.2015: “… il Ctu quanto alle cause ha accertato il deterioramento delle guarnizioni del serramento tipo “velux” nel sottotetto centrale (…) la non corretta unione tra la gronda in lamiera e lo strato impermeabilizzante di copertura (…). Osserva il Tribunale che quindi, nel merito, non è emersa la responsabilità del condominio atteso che la “velux” è bene di esclusiva proprietà dei ricorrenti con onere di manutenzione a loro esclusivo carico”.

Tribunale di Cosenza, sentenza n. 410 del 07.03.2023: “In realtà, tuttavia, pur apparendo corretta la deduzione circa la natura non condominiale dei lucernari, che nel caso specifico sembrano essere parte integrante dell’appartamento dell’attore, nel quale immettono luce ed aria, piuttosto che elemento funzionale al decoro architettonico dell’edificio (cfr. Cass. 1422/2019 ), appare evidente come le cause delle infiltrazioni constatate dal CTU non attengano alla manutenzione dei lucernari in sé considerati, bensì alla manutenzione della copertura complessivamente considerata, in particolare in prossimità dei lucernari, dato il degrado e la pessima messa in opera della lamiera in quegli specifici punti”.

Cassazione Civile, sentenza n. 1422 del 18.01.2019: “A differenza, tuttavia, dei muri perimetrali dell’edificio, che l’art. 1117  c.c., n. 1., espressamente annovera tra i beni comuni, i balconi, gli sporti chiusi, le finestre, le luci, gli stessi lucernari (e cioè le aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti, quale risulta essere il manufatto oggetto di lite), anche se inseriti nella facciata, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicchè per essi non opera la presunzione di condominialità. Soltanto in specifiche situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi, le finestre, gli sporti chiusi, gli stessi lucernari, ovvero, in particolare, alcuni elementi di tali manufatti, assolvono non ad una funzione accessoria al decoro della singola unità immobiliare di proprietà esclusiva, cui assicurano luce ed aria, quanto ad una prevalente funzione di rendere esteticamente gradevole l’intero edificio, dovendo unicamente in questi casi essere considerati di proprietà comune dei condomini”.

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Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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