Intervengo con la presente commentando la sentenza n. 19616/2012 in tema di “Sfiato dei caloriferi” in quanto non concordo con alcuni commenti pubblicati da riviste specializzate. Se esaminiamo la situazione di fatto esaminata dalla Suprema Corte, si rileva come i giudici non hanno affermato il principio secondo cui l’amministratore di condominio debba sempre sfiatare i caloriferi individuali.
Da come ho interpretato, il caso esaminato dalla Corte riguardava un appartamento posto al piano attico nel quale, secondo la Ctu eseguita nel giudizio di primo grado, “a causa della tipologia dell’impianto si accumulava una notevole quantità di gas che impediva la circolazione dell’acqua calda”. Per risolvere la problematica il Ctu indicava, da un lato, il fatto che il condomino sfiatasse i caloriferi quando si presentava l’inconveniente o, in alternativa, che l’assemblea provvedesse ad installare nelle parti comuni un apparecchio automatico atto a tenere sfiatato l’impianto.
La Corte, intervenendo in tale situazione, ha semplicemente affermato che l’assemblea doveva garantire a tutti i condomini l’impianto funzionante “alle stesse condizioni”; conseguenza di tale principio è stata l’impossibilità di imporre al singolo un’operazione manuale quanto si poteva intervenire sulle parti comuni.
La sentenza è sicuramente interessante: la Corte d’Appello aveva ritenuto che il Giudice non potesse entrare nel merito del potere discrezionale dell’assemblea circa le modalità di intervento sugli impianti; la Corte di Cassazione ha invece ribaltato tale concetto – la delibera aveva messo in atto un abuso di potere – sostenendo la necessità per l’assemblea di garantire il pari utilizzo dell’impianto comune a tutti i condomini e, conseguentemente, il giudicante poteva esaminare la decisione discrezionale dell’assemblea.
In conclusione, la Corte ha sottolineato il giudicante non può entrare nel merito della valutazione discrezionale dell’assemblea in ogni caso, ma può farlo laddove l’assemblea realizza un eccesso di potere non garantendo il pari utilizzo del servizio comune a tutti i condomini.
Avv. Piercarlo Peroni
Testo integrale della sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente –
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere –
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere –
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere –
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 27123/2006 proposto da:
G.C. C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ORTI DELLA FARNESINA 116, presso lo studio dell’avvocato COLICA ROBERTO, che la rappresenta e difende unitamente, all’avvocato DOVICO CARLO;
– ricorrente –
contro
COND VIA (OMISSIS), IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMAr VIA MAGNA GRECIA 84, presso lo studio dell’avvocato D’ANGELO DANILO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ZADRA CLAUDIO;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 539/2006 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 20/05/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/10/2012 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato Colica Roberto difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso comunque infondato.
Svolgimento del processo
G.C., con atto notificato il 17 maggio 1999, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Chiavari il Condominio (OMISSIS) e premesso: di essere usufruttuaria dell’unità abitativa int. 9 del caseggiato condominiale, che da tempo il predetto appartamento era riscaldato in modo insufficiente tanto da essere inabitabile, che tale inconveniente era dovuto all’insufficienza della caldaia per avere taluni dei condomini aumentato le rispettive superficie radianti, che aveva chiesto con lettera raccomandata che fosse discussa in assemblea la propria richiesta di verifica delle superficie radianti, di eventuale revisione della tabella millesimale del riscaldamento, di rilevamento delle temperature in ogni unità immobiliari e di adozione dei provvedimenti del caso, che l’assemblea del 17 aprile 1999 indicava nella presenza di bolle d’aria la causa dell’inconveniente de quo e invitava la signora C. (rectius G.) a provvedere allo sfiato dell’impianto. Tanto premesso, l’attrice chiedeva che il Tribunale dichiarasse nulla illegittima o inefficace la predetta delibera assembleare e condannasse il Condominio all’eliminazione di ogni deficienza strutturale o funzionate dell’impianto nonchè al risarcimento del danno.
Si costituiva il Condominio, contestando la domanda attrice e ne chiedeva il rigetto.
Il Tribunale di Chiavari con sentenza n. 734 del 2002 dichiarava inefficace ed illegittima la delibera assembleare del 17 aprile 1999 relativamente at punto 7 dell’ordine del giorno, condannava il convenuto Condominio ad eliminare l’inconveniente relativo all’impianto condominiale e, pertanto, ad eseguire le opere e gli interventi descritti dal CTU nella sua relazione peritale a ff. 4 e 5 sub a) o in alternativa quelli descritti a ff. 5 e 6 sub b);
respingeva la domanda di risarcimento danni, condannava il Condominio al rimborso in favore dell’attrice della metà delle spese di causa in tale misura ridotta.
Avverso tale sentenza proponeva appello il Condominio chiedendo in riforma della sentenza impugnata il rigetto della domanda attrice.
Osservava che era stato accertato che l’impianto di riscaldamento funzionava regolarmente, considerato che nell’appartamento dell’attrice era stata accertata una temperatura compresa tra i 20 e 22 gradi inferiore di solo 1,5 gradi rispetto alla media rilevata negli altri appartamenti.
Si costituiva la G. chiedendo il rigetto del gravame.
La Corte di Appello di Genova con sentenza n. 539 del 2006 accoglieva l’appello e, in parziale riforma della sentenza di primo grado, respingeva la domanda di G. di condanna del Condominio all’esecuzione sull’impianto centralizzato di riscaldamento degli interventi indicati nella relazione del CTU. Secondo la Corte genovese l’impianto sorto con le caratteristiche descritte nella relazione del CTU funzionava regolarmente ed era idoneo ad assicurare l’adeguato riscaldamento dell’appartamento dell’attrice sol che costei provvedesse quando del caso ad intervenire manualmente con manovra semplicissima sulle valvole di sfiato in dotazione a tutti i radiatori. E’ certo possibile scrive la Corte genovese – un’iniziativa del condominio intesa ad ottenere l’eliminazione dei gas che nel tempo si fossero formati all’interno dell’impianto con interventi sulle parti comuni dell’impianto, ma accorreva al riguardo la discrezionale decisione dell’assemblea dei condomini cui non può sostituirsi, atteso il regolare funzionamento dell’esistente impianto, la volontà del giudice.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da G. C. con ricorso affidato a due motivi, illustrati con memoria.
Il condominio di via (OMISSIS) ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
1.- Con il primo motivo G.C. lamenta un vizio motivazionale su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5). Secondo la ricorrente, la Corte genovese avrebbe ragionato in modo contraddittorio, dato che: a) l’enunciato secondo cui “l’impianto funziona regolarmente” sarebbe in aperta contraddizione con gli inconvenienti accertati dal CTU e ammessi dallo stesso Giudicante; b) l’enunciato secondo cui la ricorrente dovrebbe intervenire manualmente sulle valvole di sfiato sarebbe in insanabile contraddizione con gli enunciati dalla CTU accertati secondo cui potrebbe essere eliminato con l’adozione di uno dei due interventi che venivano indicati; c) l’enunciato secondo cui l’impianto è idoneo ad assicurare l’adeguato riscaldamento sarebbe in contraddizione con quello successivo della stessa Corte, secondo cui la ricorrente corre il rischio ogni volta che rientra nell’appartamento, di trovarlo non riscaldato.
1.1- Il motivo è fondato.
A ben vedere, la Corte genovese, pur avendo accertato che nei radiatori dell’appartamento dell’attrice (sito al piano attico) a causa della tipologia dell’impianto si accumulava una notevole quantità di gas che impediva la circolazione dell’acqua calda, ha egualmente ritenuto che l’impianto di riscaldamento, di cui si dice, fosse perfettamente funzionante. Non solo, ma la Corte genovese pur avendo accertato che per un perfetto funzionamento, era necessario sfiatare i radiatori ovvero intervenire sui radiatori per procedere allo spurgo del gas che si era formato, ha, comunque, ritenuto che tale interevento manuale e da effettuare con manovra semplicissima poteva e doveva essere eseguito dalla stessa G.. Epperò, la Corte di merito non si è avveduta che gli impianti ed i servizi in un condominio per essere perfettamente funzionali, cioè, idonei allo scopo cui sono destinati, devono assicurare, alle stesse condizioni, la stessa prestazione, ovvero, la stessa utilità a tutti i condomini. Nè è pensabile che un condomino possa o debba assumersi l’onere, ben poco conta se impegnativo o sopportabile, di effettuare uno o più interventi per rendere perfettamente funzionale un impianto condominiale, soprattutto, quando esistono tecniche – e, per il caso in esame il CTU le ha indicate – che consentono di escludere, per la loro funzionalità, definitivamente la necessità di un intervento umano.
2- Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione ed errata applicazione di legge artt. 1140, 1123, 1137, 2043 e 2048, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Avrebbe errato la Corte genovese, secondo la ricorrente, nell’aver ritenuto che eventuali iniziative sull’impianto fossero di competenza dell’assemblea e che attesa l’inesistenza della violazione del diritto del condomino di usufruire del riscaldamento la Corte potesse sostituirsi alla decisione dell’assemblea stessa, perchè a tutela di un suo diritto il singolo condomino può provocare una delibera condominiale attinente agli interventi da effettuarsi in ordine ad un impianto o struttura condominale o rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria a tutela del suo diritto leso.
2.1.- Anche questo motivo è fondato.
Va qui osservato che il condomino, a tutela del suo diritto ad ottenere che una struttura o un impianto condominiale sia strutturato e condotto in modo da assicurare l’utilità cui è destinato, può provocare una delibera condominiale attinente agli eventuali interventi necessari per la piena funzionalità dell’impianto o della struttura oppure può rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che obblighi il condominio ad adottare i provvedimenti necessari per sopperire guasti o deficienze di impianti o strutture condominiali ed eventualmente, ove ne ricorrono i presupposti, richiedere il risarcimento del danno.
Ora, nell’ipotesi in esame, la sg.ra G., aveva sollecitato una delibera condominiale e impugnava la relativa delibera, assunta dal condominio il 17 aprile 1999, che aveva negato alla stessa l’intervento richiesto di adeguare l’impianto di riscaldamento in modo tale che lo stesso assicurasse, anche alla sua unità abitativa, l’utilità cui quell’impianto era destinato.
In definitiva, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Genova anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Genova anche per il regolamento delle spese.
