Come gestire le spese di una terrazza a livello privata o un lastrico solare privato

Introduzione

Prima di tutto vorrei contestualizzare l’argomento di cui stiamo parlando, ovvero: come posso descrivere una terrazza a livello privata o un lastrico solare privato? Si tratta di una superficie piana, di proprietà di un singolo condomino, che solitamente costituisce un’estensione dell’appartamento del proprietario. Non è coperta da altri piani dell’edificio e funge da copertura per altri appartamenti o comunque altre unità immobiliari.

Problemi comuni: infiltrazioni e riparazioni necessarie

Il problema più comune che colpisce un lastrico solare è quello delle infiltrazioni che si manifestano al piano inferiore. In questo caso, generalmente, occorre intervenire sulla pavimentazione, sul massetto, sull’impermeabilizzazione ed eventualmente sui sistemi di scolo delle acque. La questione, però, riguarda comprendere chi debba sostenere queste spese. Prima di affrontare l’argomento inerente alla modalità di riparto, vorrei ricordare una cosa importante per tutti gli amministratori: anche se il lastrico solare riguarda e interessa pochi condomini, voi siete comunque amministratori anche di quella parte comune e dovete pertanto interessarvene. Ciò significa che, una volta compreso che il problema riguarda il lastrico solare, dovete convocare un’assemblea tra i soli soggetti interessati, in modo che possano deliberare in merito. Se non si dovessero mettere d’accordo, allora voi non potrete fare altro. Tuttavia, prima dovete convocare l’assemblea, non accontentatevi di scrivere o di convocare una riunione sul posto; avete bisogno di un verbale d’assemblea in cui risulti che avete posto in delibera la sistemazione e che i proprietari non l’hanno approvata. Questo è necessario con riferimento alle responsabilità professionali.

La ripartizione delle spese secondo l’art. 1126 c.c.

La norma che disciplina la ripartizione delle spese inerenti il lastrico solare è l’articolo 1126 c.c.

Art. 1126 c.c. – Lastrici solari di uso esclusivo. Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Quindi, la norma prescrive che le spese relative al rifacimento di un lastrico solare di uso esclusivo vengano suddivise come segue: a) un terzo a carico del proprietario del lastrico solare; b) due terzi a carico degli appartamenti coperti. Detta così, la questione sembra semplice, ma in realtà vi sono tutta una serie di problematiche applicative. Possiamo comunque dire che, in generale, l’insieme dei lavori da svolgere per la sistemazione di tale parte dell’edificio vadano ripartiti secondo la modalità sopra indicata. Ipotizzando un caso piuttosto semplice, ossia un lastrico solare (3° piano) che copre due appartamenti uguali (2° e 1° piano), le spese verranno ripartite: 1/3 al proprietario del lastrico solare, 1/3 al primo piano, e 1/3 al secondo piano.

Se il proprietario del lastrico solare è proprietario anche di uno dei piani sottostanti, dovrà contribuire sia per la quota inerente il lastrico, sia per la quota relativa alla parte coperta.

Cassazione Civile, sentenza n. 1451 del 23.01.2014: “nel caso che colui che abbia l’uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l’obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell’unità compresa nella colonna sottostante al lastrico”.

Calcolo dei due terzi delle spese: proiezione del lastrico solare vs millesimi di proprietà

Il primo grande tema riguarda la modalità di calcolo dei due terzi delle spese a carico degli appartamenti coperti. Le tesi in essere sono due:

a) occorre calcolare la superficie coperta seguendo la proiezione verso il basso del lastrico solare;

b) occorre considerare i millesimi di proprietà inerenti ogni unità coperta, anche solo per una piccola parte.

Io ritengo che la tesi corretta sia la prima e ritengo altresì che la giurisprudenza prevalente confermi tale impostazione.

Giurisprudenza

Cassazione Civile, sentenza n. 1451 del 23.01.2014: “il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello, dettato dall’art. 1126  cod. civ., della “proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno”, il concorso nella suddetta quota (…) si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura”.

Tribunale di Napoli, sentenza n. 5639 del 16.05.2017: “In materia di riparto delle spese per il rifacimento del lastrico solare, il condomino la cui unità immobiliare si sviluppa su due livelli, il cui piano superiore fruisce del calpestio sul lastrico solare e il cui piano inferiore gode della funzione di copertura, è tenuto, in sede di riparto interno, a partecipare alla spesa, ai sensi dell’art. 1126 c.c., per un terzo quale utente esclusivo del terrazzo e per due terzi in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico, avendosi riguardo, quanto a quest’ultimo valore, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento, bensì soltanto a quello rappresentativo della superficie che trae utilità dalla copertura del lastrico sovrastante”

Cassazione Civile, ordinanza n. 35316 del 18.11.2021: “In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, equiparabile al lastrico solare agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione e nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia perciò destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata”.

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Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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