Quando si parla di invalidità di una delibera è necessario distinguere fra nullità ed annullabilità, in quanto diversi sono gli effetti di tali categorie sull’ambito di applicazione dell’art. 1137 c.c.. Semplificando al massimo:
- una delibera che presenta vizi di nullità può essere sempre impugnata;
- una delibera annullabile può essere impugnata entro trenta giorni dalla data dell’assemblea per i presenti e dalla data di ricezione del verbale per gli assenti. Decorso inutilmente il termine, tali vizi non possono più essere eccepiti e le delibere assunte (ivi comprese le spese ripartite) acquistano carattere definitivo.
I termini di cui all’art. 1137 c.c. sono riferibili esclusivamente alle impugnazioni delle delibere annullabili; la nota pronuncia della Suprema Corte (Cass. SU n. 4806/2005) ha precisato che “In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”. Se c’è un vizio di annullabilità, la delibera che non venga impugnata entro il termine di trenta giorni cessa di essere sindacabile.
Con l’aiuto di alcune sentenze, vorrei applicare i principi di cui sopra a fattispecie concrete che si possono verificare nella vita condominiale.
- Tribunale di Firenze, sentenza 1007 del 27.03.2017:
“Se la delibera adottata in difformità ai principi di cui all’art. 1123 c.c. dev’essere quindi considerata annullabile, la conseguenza è che tale vizio d’invalidità non può essere fatto valere oltre il termine decadenziale dei 30 gg (né tantomento può essere fatto valere in sede di opposizione al decreto ingiuntivo).
Nel caso di specie si osserva che le nr. 24 delibere impugnate dalla sig.ra … non hanno compiuto alcuna determinazione in ordine ai criteri di riparto da adottare modificandoli o sostituendoli per sempre), ma si sono limitate a ripartire le spese sulla base delle tabelle millesimali in uso al Condominio nel presupposto – giusto o sbagliato che sia – che si trattasse di spese per servizi di cui tutti i condomini usufruivano, perchè relativi a beni ritenuti di uso comune (v. anche Trib. Grosseto 25 maggio 2016 n. 425). Ovvia conseguenza di tale assunto è che tutte le delibere antecedenti a quella del 17.6.2013 sono da dichiarare valide perché non impugnate tempestivamente e la relativa domanda di invalidarle di parte attrice deve essere respinta”. - In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l’omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall’assemblea (Cassazione Civile, sentenza n. 8520 del 2017).
- L’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini (Cassazione Civile, sentenza n. 15550 del 2017).
- Il giudice incaricato di valutare l’impugnativa di una delibera assembleare, non può entrare nel merito delle scelte compiute dall’assemblea, ma deve limitarsi a verificarne la legittimità rispetto alla legge o al regolamento. Esulano, quindi, dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni. Indicativamente, l’erogazione del compenso all’amministratore, la stipula di un contratto d’assicurazione del fabbricato, la corresponsione della retribuzione a chi sia incaricato della custodia dell’edificio, la predisposizione di un fondo – cassa per le spese legali, danno luogo a scelte gestorie tutte, in astratto, rientranti nel potere discrezionale dell’assemblea e non dirette a perseguire finalità extracondominiali, di tal che a tale potere deliberativo dell’assemblea del condominio, da esercitare nelle forme e con le maggioranze prescritte, fa riscontro l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle relative spese. (Cassazione Civile, sentenza n. 20135 del 2017).
