Quando una delibera condominiale è invalida, la prima distinzione da fare è tra nullità e annullabilità.
La differenza non riguarda solo il tipo di vizio. Cambia soprattutto il modo in cui la delibera può essere contestata.
Una delibera nulla può essere impugnata senza il limite dei trenta giorni.
- Una delibera annullabile, invece, deve essere impugnata nel termine previsto dall’art. 1137 c.c.: entro trenta giorni dalla deliberazione per i condomini dissenzienti o astenuti, ed entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale per i condomini assenti.
Decorso il termine, il vizio non può più essere fatto valere mediante azione di annullamento, e la delibera resta definitivamente efficace e vincolante per i condomini , comprese le spese approvate e ripartite dall’assemblea.
La regola è l’annullabilità, la nullità è l’eccezione
Nelle delibere condominiali l’annullabilità è la regola generale. La nullità riguarda solo vizi più gravi e ipotesi limitate.
L’art. 1137 c.c. prevede che le delibere contrarie alla legge o al regolamento siano impugnate entro trenta giorni. La Cassazione, con l’ordinanza n. 20424 del 2025, ha confermato questa impostazione: l’azione di annullamento è il rimedio ordinario, mentre la nullità ricorre solo quando manca un elemento essenziale, l’oggetto è impossibile o illecito, oppure l’assemblea decide fuori dalle proprie attribuzioni.
La distinzione è stata tracciata dalle Sezioni Unite n. 4806 del 2005 e poi precisata dalle Sezioni Unite n. 9839 del 14 aprile 2021, soprattutto per le delibere inerenti il riparto delle spese.
Sono nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, adottate su materie estranee alle competenze dell’assemblea o lesive dei diritti individuali del singolo condomino.
Sono invece annullabili le delibere viziate nella costituzione dell’assemblea, approvate con maggioranze inferiori a quelle richieste, oppure affette da errori formali nella convocazione, nell’informazione dei condomini o nel procedimento assembleare.
Quando una delibera è annullabile
La delibera è annullabile quando il vizio attiene al procedimento di formazione della volontà assembleare, e quindi, ad esempio, alla convocazione, alla costituzione dell’assemblea, ai quorum costitutivi o deliberativi, alle maggioranze, all’ordine del giorno, al verbale o alle deleghe.
In questi casi la delibera resta valida ed efficace finché non viene impugnata. L’azione deve essere proposta entro trenta giorni, secondo l’art. 1137 c.c. Scaduto il termine, il vizio non può più essere fatto valere e la decisione diventa definitiva.
Per i vizi di annullabilità possono agire solo i condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Chi ha votato a favore non può contestare la delibera che ha contribuito ad approvare. La Cassazione lo ha ribadito con l’ordinanza n. 4301 del 2025, anche quando il voto favorevole è stato espresso tramite delegato.
Vizi di convocazione e costituzione dell’assemblea
Rientrano nell’annullabilità i difetti dell’avviso di convocazione e della regolare costituzione dell’assemblea.
L’omessa convocazione di un condomino non rende nulla la delibera. La delibera può essere annullata solo se viene impugnata dal condomino che non è stato convocato, o che è stato convocato tardivamente.
La regolarità della convocazione si valuta in base alla ricezione dell’avviso. Ai sensi dell’art. 1335 c.c., l’avviso si considera conosciuto quando arriva all’indirizzo del condomino. Se il destinatario non ritira la raccomandata o tiene una condotta non collaborativa rispetto alla consegna, l’avviso può comunque considerarsi conosciuto.
Maggioranze e quorum: perché la delibera è annullabile
Si potrebbe pensare che una delibera approvata senza la maggioranza richiesta sia nulla. La Cassazione segue un criterio diverso.
Con l’ordinanza n. 10361 del 2025, la Corte ha qualificato la violazione dei quorum costitutivi o deliberativi come causa di annullabilità, non di nullità, confermando la storica sentenza delle Sezioni Unite n. 4806 del 2005, poi ribadita dalle Sezioni Unite n. 9839 del 2021.
Quindi, se nessuno impugna entro i termini, la delibera diventa definitiva e non può più essere contestata per il mancato raggiungimento della maggioranza richiesta.
Verbale, ordine del giorno e deleghe: vizi annullabili
Sono parimenti annullabili altri vizi del procedimento assembleare, quali gli errori nella redazione del verbale, l’omessa indicazione dei condomini favorevoli, contrari o astenuti con le rispettive quote, nonché la deliberazione su un argomento non inserito nell’ordine del giorno.
Rientra in questa categoria anche l’eccesso di deleghe, cioè la partecipazione di un delegato che supera il numero di deleghe consentito dalla legge o dal regolamento.
Su questo punto la giurisprudenza ha adottato soluzioni non sempre uniformi. In particolare, è stato più volte affermato che, in presenza di irregolarità nelle deleghe, occorre verificare se il voto espresso dal delegato abbia inciso in modo determinante sul risultato finale, secondo il criterio della cosiddetta prova di resistenza.
Si tratta comunque di vizi che riguardano la formazione della volontà assembleare. Per questo seguono il regime dell’annullabilità e devono essere fatti valere entro trenta giorni.
Quando una delibera è nulla
La nullità riguarda i vizi più gravi: il contenuto della decisione o il potere stesso dell’assemblea di adottarla.
La delibera nulla non diventa definitiva con il passare del tempo. Può essere impugnata senza termine da chiunque vi abbia interesse, anche da chi ha votato a favore.
Oggetto impossibile o illecito
È nulla la delibera con oggetto impossibile, quando la decisione non può essere eseguita sul piano materiale o giuridico.
È nulla anche la delibera con oggetto illecito, cioè contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume. Rientra in questa ipotesi, ad esempio, la decisione che impegni il condominio a effettuare un pagamento non tracciato o comunque illecito in favore di un fornitore.
Delibere fuori dalle attribuzioni dell’assemblea
L’assemblea può decidere sulla gestione delle parti comuni, secondo il metodo della maggioranza.
Quando delibera su questioni che non rientrano nelle sue attribuzioni, la decisione è nulla per difetto assoluto di potere.
Si verifica, per esempio, quando l’assemblea modifica a maggioranza i criteri generali di ripartizione delle spese. Una modifica di questo tipo richiede il consenso unanime dei condomini, perché riguarda posizioni individuali che non possono essere alterate con una semplice delibera maggioritaria.
La differenza tra criterio modificato e criterio applicato male (in modo difforme a quanto prevede la norma) è approfondita nell’articolo su come contestare una spesa o un riparto errato.
Lesione dei diritti individuali del condomino
È nulla la delibera che comprime un diritto individuale del singolo condomino o interviene sulla sua proprietà esclusiva.
L’assemblea non può disporre dei beni privati, neppure quando la decisione viene presentata come utile alla gestione delle parti comuni.
La Cassazione lo ha ribadito in due pronunce recenti. Con l’ordinanza n. 16893 del 2025 ha dichiarato nulla la delibera che autorizzava, a maggioranza, l’accesso alla copertura dell’edificio attraverso un’unità di proprietà esclusiva. Con l’ordinanza n. 5528 del 2025 ha qualificato come nulle le delibere che approvano interventi sui balconi di proprietà dei singoli condomini senza espressa autorizzazione dei proprietari interessati.
Nullità speciali nella nomina dell’amministratore
Accanto alle ipotesi generali, la legge prevede nullità specifiche legate alla nomina dell’amministratore.
È nulla la nomina, o il rinnovo, se l’amministratore non indica in modo analitico, al momento dell’accettazione dell’incarico, l’importo dovuto a titolo di compenso. Lo prevede l’art. 1129, comma 14, c.c.
È nulla anche la nomina di un amministratore privo dei requisiti di onorabilità e professionalità richiesti dall’art. 71-bis disp. att. c.c.: la giurisprudenza prevalente ritiene infatti che tale norma abbia carattere imperativo.
Nullità e annullabilità: differenze in sintesi
La distinzione tra delibera nulla e delibera annullabile produce effetti diversi su termini, legittimazione e stabilità della decisione assembleare.
| Aspetto | Delibera annullabile | Delibera nulla |
| Chi può impugnare | Condomini assenti, dissenzienti o astenuti | Chiunque vi abbia interesse, anche chi ha votato a favore |
| Termine | Trenta giorni, art. 1137 c.c. | Nessun termine di decadenza |
| Tipo di vizio | Vizi del procedimento assembleare | Vizi gravi sul contenuto o sui poteri dell’assemblea |
| Effetto del tempo | La delibera diventa definitiva | La nullità può essere fatta valere anche successivamente |
| Rilevabilità d’ufficio | No | Sì |
| Tipo di sentenza | Costitutiva | Dichiarativa |
Per l’amministratore questa distinzione serve soprattutto quando la contestazione arriva dopo i trenta giorni: se il vizio è di annullabilità, la delibera resta efficace in attesa dei provvedimenti del giudice; se viene dedotta una nullità, la questione va esaminata con la dovuta attenzione.
Perché distinguere nullità e annullabilità prima di impugnare
La distinzione tra nullità e annullabilità non serve solo a classificare il vizio della delibera. Serve a capire se l’impugnazione può produrre un risultato utile.
Quando un condomino vuole impugnare una delibera per un vizio di annullabilità, la prima valutazione riguarda il beneficio concreto dell’azione. Se il vizio esiste, ma può essere corretto, l’amministratore potrebbe convocare una nuova assemblea e far approvare una delibera di contenuto identico, questa volta senza errori formali.
In questo scenario la vecchia delibera viene superata dalla nuova. Il condomino che ha impugnato può quindi trovarsi ad aver sostenuto costi legali senza ottenere un vantaggio reale sulla gestione condominiale.
Questo non significa che le delibere annullabili non vadano mai impugnate. Significa che prima di agire occorre valutare il tipo di vizio, l’interesse concreto del condomino e la possibilità che l’assemblea sani il problema con una nuova deliberazione.
Per l’amministratore il ragionamento è diverso, ma altrettanto importante. I vizi di nullità meritano un’attenzione preventiva maggiore, perché non sono coperti dal termine di trenta giorni e possono essere fatti valere anche molto tempo dopo.
Due passaggi, in particolare, richiedono cura:
- la verbalizzazione della nomina dell’amministratore, con indicazione analitica del compenso;
- l’approvazione dei lavori straordinari, con la contestuale costituzione del fondo speciale obbligatorio.
Trascurare questi adempimenti significa lasciare spazio a contestazioni più difficili da chiudere con il semplice decorso del tempo. Quando il vizio è di nullità, infatti, la delibera non diventa stabile solo perché nessuno l’ha impugnata nei trenta giorni.
