Vizi di riparto e termini per impugnare

Le delibere assunte dall’assemblea condominiale possono essere impugnate entro trenta giorni, come previsto dall’art. 1137 c.c.. Per contestare una delibera, lettere raccomandate, telefonate inferocite e minacce all’amministratore non hanno alcuna efficacia (ho letto giusto ieri un’e-mail in cui un condomino scriveva: “Si fermi finché è in tempo”). L’unico modo per impugnare una delibera è recarsi da un legale e procedere, nei termini di legge, con una domanda di mediazione o con la notifica di un atto di citazione.

Delibera definitiva se non impugnata

Se le delibere non vengono impugnate diventano definitive e vincolanti per ogni condomino. Tale affermazione è vera, ma vale per i vizi di annullabilità; i vizi di nullità, al contrario, possono essere contestati anche successivamente al termine dei trenta giorni ed anche da parte di chi ha votato a favore.

Annullabilità e nullità

In linea generale, i vizi di annullabilità sono i più comuni e riguardano tutte le problematiche di carattere “formale”: mancato raggiungimento del quorum deliberativo e costitutivo (quindi, problemi relativi alle maggioranze), vizio di convocazione, mancato inserimento di un punto all’ordine del giorno, ecc.

I vizi di nullità, invece, riguardano delibere approvate a maggioranza che rappresentano una compressione dei diritti del singolo condomino. Si fa riferimento, ad esempio, all’approvazione di delibere che, a maggioranza, impongano il divieto di frazionare l’immobile, il divieto di sopraelevare l’edificio o il divieto di variare la destinazione di un singolo immobile; altro caso è quello di una delibera che sia contraria a norme imperative (ad esempio, nominare l’amministratore per due anni).

La ripartizione delle spese

La distinzione fra nullità e annullabilità assume una connotazione assai importante quando si discute della ripartizione delle spese condominiali. In merito alla ripartizione delle spese, la distinzione è la seguente:

  • Nulle. Le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione.
  • Annullabili. Le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi.

I principi sopra esposti sono stati fissati dalla sentenza della Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 9839 del 14.04.2021: “In tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicchè la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c., comma 2”.

Conclusioni

In conclusione, se si approva una modalità di ripartizione delle spese (valevole per il futuro) in modo difforme rispetto a quanto previsto dagli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile, tale delibera dovrà essere assunta all’unanimità.

Se invece si ripartisce una spesa in modo difforme dalla legge, la singola delibera di approvazione, anche se difforme da quanto previsto dalla norma, diventa definitiva una volta decorsi trenta giorni. Tale possibilità è sicuramente molto utile, ad esempio, nei casi in cui il riparto di una spesa presenti delle difficoltà interpretative; in ogni caso, il principio assicura una certa sicurezza e stabilità ai rendiconti condominiali.

La raccomandazione per ogni amministratore è quella di inviare ai condomini assenti il verbale mediante raccomandata e/o PEC; in caso contrario, non avranno mai certezza né potranno dimostrare la data di ricezione del verbale e la conseguente decorrenza dei termini per l’impugnazione.

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Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio ed i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni.

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