Impugnazione della delibera condominiale: chi può farla, termini e procedura

Una delibera dell’assemblea condominiale contraria alla legge o al regolamento può essere impugnata dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, entro i termini previsti dall’art. 1137 c.c.

Non basta inviare una e-mail, una raccomandata o telefonare all’amministratore. Queste iniziative possono aprire un confronto, ma non impugnano la delibera e non ne bloccano gli effetti.

Chi vuole contestare formalmente la decisione deve attivare la procedura prevista dalla legge, con l’assistenza di un avvocato. Prima del giudizio occorre avviare la mediazione obbligatoria nelle controversie condominiali. Solo se la mediazione non si chiude con un accordo, l’impugnazione può proseguire davanti al giudice.

Quando una delibera condominiale può essere impugnata

Una delibera non può essere impugnata solo perché il condomino non la condivide o la ritiene svantaggiosa. Serve un vizio giuridico: la contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, nei termini previsti dall’art. 1137 c.c.

Prima di agire occorre verificare se la delibera è annullabile oppure nulla. Da questa qualificazione dipendono il termine per impugnare, i soggetti legittimati e il tipo di azione da proporre.

Delibera nulla e delibera annullabile: perché cambia il termine

La delibera annullabile resta valida ed efficace finché non viene impugnata. Rientrano di solito in questa categoria i vizi relativi alla convocazione, ai quorum, alle maggioranze, all’ordine del giorno o alla violazione del regolamento. L’impugnazione deve essere proposta entro trenta giorni, secondo l’art. 1137 c.c.

La delibera nulla presenta invece un vizio più grave: manca un elemento essenziale, l’oggetto è impossibile o illecito, oppure l’assemblea decide su una materia che non rientra nelle sue attribuzioni. In questi casi non opera il termine di decadenza di trenta giorni.

Questa differenza rileva soprattutto nelle delibere di riparto delle spese: modificare a maggioranza i criteri generali di ripartizione non produce gli stessi effetti dell’errore commesso in un singolo riparto. Nel primo caso può esserci nullità; nel secondo, di norma, annullabilità.

Come contestare una spesa o un riparto errato

Tra le contestazioni più frequenti c’è il riparto delle spese condominiali. I tempi per agire dipendono dal tipo di errore: la delibera può essere nulla oppure annullabile.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9839 del 2021, hanno fissato il criterio: è nulla la delibera che modifica a maggioranza i criteri generali di ripartizione previsti dalla legge o dalla convenzione; è annullabile la singola delibera che applica quei criteri in modo errato.

Riparto spese: criterio modificato a maggioranza e nullità

Se l’assemblea modifica a maggioranza i criteri generali di ripartizione, la delibera è nulla. I criteri legali possono essere derogati solo con il consenso unanime dei condomini, perché la deroga altera i diritti individuali di ciascuno. La maggioranza non basta, neppure se qualificata.

La nullità non è soggetta al termine di trenta giorni e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse. La Cassazione lo ha ribadito con l’ordinanza n. 30961 del 2025: quando la delibera viola criteri di ripartizione inderogabili, il limite temporale dell’art. 1137 c.c. non si applica.

La deroga ai criteri legali resta possibile, ma richiede l’unanimità e segue regole proprie, trattate nell’articolo sulle [tabelle millesimali contrattuali].

Riparto spese applicato male: annullabilità

Se l’assemblea non cambia i criteri, ma li applica male in un singolo riparto, la delibera è annullabile. Accade, per esempio, quando c’è un conteggio errato, un condomino viene escluso dal riparto o viene usata una tabella non corretta.

In questi casi l’impugnazione deve essere proposta entro trenta giorni. La Cassazione lo ha confermato con l’ordinanza n. 20535 del 2025: la ripartizione adottata in violazione dei criteri generali, senza modificarli, dà luogo ad annullabilità. Scaduto il termine, il riparto diventa definitivo e l’importo resta dovuto, anche se il calcolo era errato.

Il riparto non si contesta per la prima volta in opposizione al decreto ingiuntivo

Un errore frequente è non impugnare la delibera e aspettare il decreto ingiuntivo per le quote non pagate, pensando di contestare il riparto in quella sede. Per i vizi di annullabilità questa strada è preclusa.

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice può rilevare la nullità della delibera, anche d’ufficio. L’annullabilità, invece, deve essere fatta valere con domanda riconvenzionale di annullamento, proposta nell’atto di citazione in opposizione ed entro il termine dell’art. 1137 c.c. La Cassazione lo ha precisato con l’ordinanza n. 20534 del 2025.

Se la delibera di riparto era annullabile e nessuno l’ha impugnata nei trenta giorni, la contestazione proposta solo dopo il decreto ingiuntivo non consente di rimettere in discussione il riparto. Astrattamente potrei eccepire il vizio di annullabilità anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, ma è altamente probabile che, a quel punto, il termine sia scaduto e il debito resti.

Chi può impugnare una delibera assembleare

Non tutti i condomini possono impugnare una delibera. Per le delibere annullabili, la legittimazione spetta a chi non ha votato a favore della decisione.

Posizione del condomino	Può impugnare?	Decorrenza del termine
Assente	Sì	Dalla comunicazione del verbale
Dissenziente	Sì	Dalla data della delibera
Astenuto	Sì	Dalla data della delibera
Favorevole	No, salvo nullità	Non può agire per l’annullamento

Il condomino assente può impugnare perché non ha partecipato all’assemblea e non ha espresso alcun voto.

Il condomino dissenziente può impugnare perché era presente, ma ha votato contro la delibera.

Il condomino astenuto può impugnare perché, pur partecipando alla riunione, non ha prestato consenso alla decisione approvata.

Chi ha espresso voto favorevole non può poi contestare la delibera che ha contribuito ad approvare. La legge non consente di agire contro una decisione alla quale si è dato consenso.

L’eccezione riguarda la nullità. Quando la delibera è nulla, può agire chiunque vi abbia interesse, anche il condomino che aveva votato a favore.

Il condomino regolarmente convocato non può eccepire la convocazione altrui

Il condomino che è stato convocato regolarmente non può impugnare la delibera sostenendo che un altro condomino non è stato avvisato nei termini.

La Cassazione, con la sentenza n. 10071 del 2020, ha chiarito che chi ha ricevuto una convocazione corretta non ha interesse a far valere un’irregolarità riferita ad altri. A contestare quel vizio può essere solo il condomino che ha subito la convocazione tardiva o mancante.

Entro quanto tempo si impugna: il termine di 30 giorni

La delibera annullabile deve essere impugnata entro trenta giorni, secondo l’art. 1137 c.c.

Decorso questo termine, la delibera non può più essere contestata con l’azione di annullamento, anche se il vizio esisteva.

Da quando decorre per dissenzienti e astenuti

Per i condomini dissenzienti e astenuti, il termine decorre dalla data della deliberazione.

Erano presenti in assemblea e conoscevano la decisione nel momento in cui è stata approvata.

Da quando decorre per gli assenti

Per i condomini assenti, il termine decorre dalla comunicazione della deliberazione, quindi dalla ricezione del verbale.

L’onere di provare la data esatta in cui il verbale è stato ricevuto spetta al condominio. Di conseguenza, è fondamentale che l’amministratore trasmetta il documento utilizzando un metodo di spedizione tracciato: in mancanza di una prova certa della ricezione, infatti, la decorrenza del termine può risultare non dimostrata . 

Per questa ragione ritengo preferibile trasmettere il verbale agli assenti con raccomandata o PEC, così la decorrenza dei trenta giorni può essere dimostrata. 

Domanda di mediazione: deposito, comunicazione e decadenza

L’impugnazione di una delibera condominiale non si propone subito davanti al giudice.

Le controversie in materia condominiale sono soggette a mediazione obbligatoria. Prima si avvia il tentativo di conciliazione; solo se la mediazione non si chiude con un accordo, la causa può proseguire davanti al giudice.

Chi vuole impugnare deve presentare domanda di mediazione presso un organismo accreditato e rispettare il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.

Attenzione: per impedire la decadenza non basta depositare la domanda presso l’organismo. La domanda deve essere comunicata al condominio entro il termine. Se l’invito arriva dopo la scadenza dei trenta giorni, l’impugnazione rischia di essere tardiva.

Per evitare il problema, è preferibile che il difensore dell’impugnante trasmetta via PEC all’amministratore la domanda di mediazione già depositata, prima della scadenza. In questo modo la tempestività resta documentata e non dipende dai tempi della segreteria dell’organismo.

L’organismo competente è quello del luogo in cui si trova l’immobile. Se poi la mediazione si chiude senza accordo e si passa al giudizio, nell’atto introduttivo occorre indicare che il tentativo è stato esperito.

La parte che non partecipa personalmente agli incontri può farsi sostituire con delega scritta, sottoscritta con firma non autenticata e corredata dagli estremi del documento di identità. L’autentica della firma resta necessaria nei casi in cui l’accordo di conciliazione riguardi atti soggetti a trascrizione immobiliare.

Quando riapre il termine dopo la mediazione

Se la mediazione si chiude senza accordo, il termine per proporre la domanda giudiziale decorre dal deposito del verbale conclusivo presso la segreteria dell’organismo.

Dopo il verbale negativo, quindi, l’impugnazione deve essere proposta entro il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c.

La mediazione ha una durata ordinaria di sei mesi dal deposito della domanda. Prima della scadenza, le parti possono prorogarla con accordo scritto, per periodi non superiori a tre mesi ciascuno.

Il termine di trenta giorni per impugnare la delibera è soggetto alla sospensione feriale dal 1° al 31 agosto. La durata della mediazione, invece, non è soggetta a sospensione feriale.

Cosa succede se non si impugna nei termini

Trascorsi i trenta giorni senza impugnazione, la delibera annullabile diventa definitiva. Il vizio, anche se esisteva, non può più essere fatto valere con l’azione di annullamento.

Le quote approvate restano dovute. Se il condomino non paga, il condominio può procedere con il recupero del credito e, se necessario, con il decreto ingiuntivo.

Resta fuori da questa regola la delibera nulla. La nullità può essere fatta valere anche oltre il termine di trenta giorni, da chiunque vi abbia interesse.

La sospensione della delibera impugnata

L’art. 1137 c.c. stabilisce che l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della delibera.

Finché il giudice non dispone diversamente, la decisione resta efficace e va eseguita. Questo vale anche per le richieste di pagamento approvate dall’assemblea.

Il condomino che vuole fermare gli effetti della delibera deve chiedere espressamente la sospensione all’autorità giudiziaria. Si tratta di un provvedimento cautelare, concesso dopo una valutazione degli interessi del condomino che impugna e del condominio.

La sospensione può essere chiesta prima del giudizio di merito oppure durante la causa. La richiesta proposta prima del giudizio non sospende il termine di trenta giorni per impugnare, che continua a decorrere.

Per l’amministratore questo significa che una delibera impugnata, ma non sospesa, resta efficace. I riparti approvati rimangono dovuti e la riscossione può proseguire, anche nei confronti del condomino che ha promosso l’impugnazione.

Circa il tema della sospensione, è bene ricordare che risulta piuttosto difficile (salvo casi particolari) che una delibera venga sospesa esclusivamente in ragione di motivi che riguardano il riparto errato di una spesa. Solitamente il giudice non sospende la delibera e rimanda ogni decisione alla sentenza. Ciò significa che, nel frattempo, il condomino deve sostenere le relative spese. 

Giudice competente e valore della causa

La competenza si determina in base al valore della causa. Nelle impugnazioni delle delibere di riparto, il valore non coincide con la quota addebitata al condomino che agisce, ma con l’intero importo della spesa deliberata dall’assemblea.

La Cassazione, con la sentenza n. 25721 del 2023, ha chiarito che l’annullamento o la nullità della delibera produce effetti sull’intera decisione assembleare e riguarda tutti i condomini, non solo chi ha promosso l’impugnazione. Per questa ragione il valore della causa va calcolato sull’atto impugnato nel suo complesso.

Questo criterio può spostare molte cause davanti al tribunale. Una delibera di riparto relativa a lavori ordinari o straordinari raggiunge spesso importi superiori alla competenza del giudice di pace.

Quanto alla forma dell’atto, l’impugnazione viene di norma proposta con atto di citazione, da notificare al condominio. In alternativa, la domanda può essere introdotta con ricorso nel rito semplificato di cognizione, ai sensi dell’art. 281-decies c.p.c.

Se si sceglie il ricorso, il termine dell’art. 1137 c.c. si considera rispettato con il deposito in cancelleria, non con la successiva notifica. Lo hanno chiarito le Sezioni Unite con la sentenza n. 8491 del 2011.

Quanto costa impugnare una delibera condominiale

Il costo di una impugnazione non coincide solo con il compenso dell’avvocato. Prima di arrivare alla decisione del giudice si sommano più voci: mediazione obbligatoria, contributo unificato, marca da bollo e assistenza legale.

Mediazione. Le spese di avvio e le indennità del mediatore sono fissate dalle tabelle del D.M. 24 ottobre 2023, n. 150, e aumentano in base al valore della controversia. A queste si aggiunge il compenso dell’avvocato, necessario già in questa fase.

Contributo unificato. È l’importo dovuto per iscrivere la causa a ruolo. Dipende dal valore della causa. Nelle impugnazioni delle delibere di riparto, il valore si calcola sull’intera spesa deliberata dall’assemblea, non sulla sola quota del condomino che impugna. Per questo una delibera su lavori ordinari o straordinari può rientrare in scaglioni più alti.

Compenso dell’avvocato. Non è fisso per legge. Varia in base al valore della causa, alla complessità della controversia e all’attività richiesta. A titolo indicativo, può partire da circa 1.500 euro per un giudizio davanti al giudice di pace e aumentare per cause di valore superiore.

A questi importi può aggiungersi il rischio della condanna alle spese di causa. Chi perde, di norma, deve rimborsare anche le spese sostenute dalla controparte.

Prima di impugnare, quindi, conviene valutare il costo complessivo dell’azione, l’importo contestato e il tipo di vizio denunciato.

Cosa deve fare l’amministratore quando una delibera è impugnata

L’arrivo di una impugnazione non sospende l’attività di gestione. La delibera impugnata resta efficace finché un giudice non ne dispone la sospensione. Nel frattempo va eseguita, comprese le richieste di pagamento approvate dall’assemblea.

L’amministratore deve prima capire che tipo di vizio viene contestato.

Se il vizio riguarda l’annullabilità e il termine di trenta giorni è scaduto, la delibera è ormai definitiva. Una Impugnazione tardiva non elimina gli effetti della decisione assembleare.

Se invece viene contestata la nullità, il termine di trenta giorni non opera. La questione va valutata nel merito, anche se è stata sollevata dopo molto tempo.

Ove contestate, occorre poi recuperare subito la prova della convocazione e della comunicazione del verbale. In giudizio è il condominio a dover dimostrare di aver convocato tutti nei termini e nelle forme corrette, e di aver comunicato il verbale agli assenti.

Servono quindi ricevute di ritorno delle raccomandate, ricevute di consegna delle PEC, dichiarazioni sottoscritte in caso di consegna a mano. Questi documenti vanno cercati subito, non quando la causa è già avviata.

Va poi ricercato in tempi brevi ogni documento e/o elemento utile a supportare le tesi del condominio.

Salvo sospensione disposta dal giudice, la riscossione può proseguire. Le quote approvate restano dovute anche nei confronti del condomino che ha promosso l’impugnazione.

Quando il vizio contestato esiste e riguarda la procedura, può essere opportuno valutare con il legale del condominio una nuova assemblea. In alcuni casi deliberare di nuovo sullo stesso oggetto, questa volta correttamente, consente di superare la lite sulla delibera precedente.

Non è una soluzione automatica. Dipende dal tipo di vizio, dal contenuto della delibera e dallo stato della controversia.

Come gestire un’impugnazione già avviata: un caso frequente

Può accadere che l’amministratore mi contatti dopo aver ricevuto la notifica di una domanda di mediazione per l’impugnazione di una delibera assembleare.

In questi casi la prima attività non è difendersi “a prescindere”, ma leggere le contestazioni sollevate dal condomino e verificare se i vizi indicati sono effettivamente fondati. Occorre distinguere tra errori formali, vizi procedurali e contestazioni sul contenuto della delibera, perché la strategia cambia molto.

Se il vizio esiste ed è correggibile, suggerisco all’amministratore di valutare subito la convocazione di una nuova assemblea, invitando anche il condomino che ha promosso l’impugnazione. La nuova delibera può sostituire o confermare correttamente quella contestata, eliminando il motivo della lite.

Questa scelta, quando è possibile, consente di superare la controversia già nella fase di mediazione. In quella sede le parti potranno prendere atto che la delibera impugnata è stata sostituita da una nuova decisione assembleare e che la lite sulla precedente delibera non ha più utilità concreta.

Diverso è il caso in cui la contestazione riguardi questioni più complesse, sulle quali non esiste una soluzione immediata o un orientamento pacifico. Succede spesso nelle liti sui criteri di riparto delle spese. In queste situazioni può essere più prudente lavorare a un accordo transattivo in mediazione, così da ridurre i rischi, i costi e l’incertezza di un giudizio.